はじめに
2018年、当時の恋人（現在は妻）の影響を受け、北京を離れることを考え始め、適切な二線都市を探すことにしました。
鄭州や武漢、実家に戻る選択肢を除外した後、将来の子育てと仕事（家からの距離は考慮せず、北京に長年住んでいたので遠距離には慣れていました）を考慮して、成都と西安の2都市に絞りました。そこで2018年の国慶節（黄金週間）に北京から西安を経由して成都へ向かい、将来の居住都市を検討する旅を始めました。
都市視察
西安
西安では2日間だけ滞在し、鼓楼などの観光地を訪れました。これが都市選定の際の弱点だったかもしれません。本来は住宅街やソフトウェアパーク周辺を訪れ、現地の風土や不動産事情を不動産仲介を通じて知るべきでした。事前に西安ソフトウェアパーク周辺の不動産状況などを調べておくべきだったかもしれません。私たちIT業界の人間は将来ソフトウェアパーク周辺で働く可能性が高いからです。
国慶節の影響で、鼓楼は朝から晩まで大変な人混みでした。さらに事前調査で知った知乎などのメディアで見た西安に対するネガティブな情報が先入観として働き、西安に対する印象はあまり良くありませんでした。
ただし西安の麺類は非常に美味しく、私たちは「biangbiang麺」のお店で素晴らしい味を楽しみました。西安滞在が短かったためソフトウェアパーク周辺の不動産事情を確認できず、2日間滞在した後、成都へ向かいました。
成都
「成都は素晴らしい街だ」と、成都を訪れたことのある人や成都出身の人はほぼ口を揃えて言います。飲食や娯楽が充実しているからです。私たちは成都をより詳しく知りたいと思い（あるいは西安と成都を比較検討する前から既に成都に傾いていたのかもしれません？）、金融街近くにホテルを予約し、事前にLianjia（鏈家）の仲介者に連絡を取って物件を見せてもらうことにしました。
物件探しは主に高新区と天府新区で行いました。当時は成都の事情について何も知らなかったので、仲介者の車で物件を見て回りながら、様々な知識を得ることができました。例えば「圏層」という概念——高新区と天府新区は第一圏層に属し、他の圏層の物件を購入できますが、相互購入はできない（2020年末には高新区から天府区の購入は可能になったが、逆は不可）、中和・新川・興隆湖といったエリア区分、高新区の最南端に極地海洋公園があるといった基本情報です。私たちが見た物件は北から南まで、いわゆる「順販」の物件ばかりでした。つまり新築販売時に完売せず、仲介者を通じて販売されている物件です。当然ながら、良い物件であるはずがありません——立地が悪い、学区が付いていない、中小デベロッパーの初めての開発で倒産リスクが高い（ほとんどが未完成物件）といった問題がありました。最も笑えたのは、ある物件を見に行った時、営業担当が私たちの迷いを見て「今日はどの物件を見られたんですか？」と聞いてきたので、見た物件をいくつか挙げると、その営業は自社物件を売るため、私たちが見た物件をこき下ろし、実際の欠点（なぜ売れ残っているのか）を暴露したため、同行していたLianjiaの仲介者が非常に気まずそうにしていたことです。結局、良い物件は仲介を介さずとも売れるので、私たちが見た物件は軒並み条件の悪いものばかりでした（後に人気物件を見学した経験から）。
成都の不動産市場について基本的な理解を得た後、成都テンセントビルにも訪れました。成都アリババR&Dセンターのすぐ近くに位置し、入口には『王者栄耀』などのゲームのプロモーションが掲示されていました。『王者栄耀』を開発したR&Dセンターだけあって、建物の外観にもゲーム要素が多く取り入れられています。事前の調査では、ソフトウェアパーク周辺にはMeituan（美团）などの有名IT企業もあり、インターネット業界の雰囲気が濃厚だと分かりました。当時私はまだMeituanに勤めていたので、数年後に社内異動で成都勤務も可能と考え、成都に移住することを決めました。
成都で住宅を購入するには戸籍が必要で、集団戸籍でも可能です。成都では天府新区を設け、「100万人の大卒者を天府新区または高新区に誘致する」という政策を打ち出し、大卒以上であれば直接成都の集団戸籍に落とせるようにしました。戸籍取得の手続きはWeChatで成都微戸政をフォローすれば確認できます。私と妻は当時、戸籍取得のために成都に2回足を運ぶ必要がありましたが、2020年に政策を確認したところ、1回の訪問で済み、他の手続きは全てオンラインで完結するようになっていました。今では戸籍取得が非常に便利になっています。
私が先に戸籍を取得し、約2ヶ月後に彼女が単身で成都に行き戸籍を取得しました。2018年末までに、私たち二人は成都市の集団戸籍を保有していました。天府新区戸籍では高新区の物件が買えず、高新区戸籍では天府新区の物件が買えないなどの制限があったため、彼女は高新区、私は天府新区に戸籍を置くことに決めました。ただし2020年初めには、高新区から天府新区の物件購入は可能になりましたが、天府新区から高新区の購入は依然として不可です。また、彼女は将来北京を離れるための準備として、成都で教員の公務員試験を受ける計画を立てていました。
地形から見ると、成都は北側、北西側、西側、南西側が山に囲まれているため、発展は南と南東方向にしか進めません。南側には現在のハイテク区（高新区）と、新たに双流区から分割された天府新区があり、成都には「双中心」の概念があります。つまり、旧市街地は寛窄巷子などを中心とし、南側は高新区の金融城や天府N街などの南三環を中心としています。そのため、成都の六環で家を探すと言うと、みんな「遠すぎる」と言いますが、実際には成都の六環に住んで三環で働くのは、北京の三環に住んで都心まで車で通勤するのと同じような感覚です。
そして2020年、成都市政府は東部に東部新区を設定しましたが、私の解釈では、東部新区は大型工業団地や物流拠点として準備されたもので、天府新区のように第二の高新区を作る意図はなく、それほど注目していません。
結婚が成都での住宅購入に与える影響
結婚の有無が影響するのは主にローンに関連しており、家族単位ではやや多く借り入れることができ、商業ローンの場合は二人で返済することが可能です。具体的には関連資料を調べることができますが、私たちはその段階まで進んでいないため、この問題を考慮せず、戸籍移転後すぐに結婚して婚姻届を提出しました。
北京の住宅積立金は成都で使用可能か
可能です。成都はモデル的な新興都市として、いくつかの行政サービスは比較的進んでおり、戸籍移転、身分証の取得、住宅積立金の移転など、ますます多くの行政サービスがオンラインで処理できるようになっています。成都の住宅積立金もすでに全国管理都市間で相互に積立金を移転する統一プラットフォームに接続されており、まず北京で申請を開始し、その後成都に移転する必要があります。具体的には私たちもこの段階まで進んでいないため実践していませんが、関連政策を研究したところ、可能であることがわかりました。
成都の住宅購入資格
最後に成都での住宅購入について言及する必要があるのは、2021年初頭の本文執筆時点で、成都市政府の住宅購入政策では以下の3つの条件のいずれかを満たすことで購入資格を得られることです（対応する社会保険と戸籍では対応する制限区域の物件のみ購入可能、中古住宅も同様）：
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2年間の社会保険
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2年間の戸籍
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1年間の社会保険と1年間の戸籍
もちろん、購入資格があるということは、資格がある区域の新築物件を購入する資格があるというだけで、新築物件を購入する際に抽選に参加したり、物件を選んだりする資格があることを意味するわけではありません。詳細は以下を参照してください。
成都の物件見学
高新区の周辺施設が比較的整っているのに対し、天府新区の開発度合いは低い（天府新区は雄安新区と同じく千年の大計であり、自分の寿命が千年の中でどれほどの重みを持つかを計算した結果、開拓には行かないことに決めました）ため、私たちは高新区の住宅を購入することに決めました。そこで2020年の国慶節、成都の戸籍が2年を満たしたタイミングで、再び成都に行き物件を見学しました。今回は最初の経験を活かし、成都購房通のミニプログラムで高新区で間もなく販売開始となる物件を事前にチェックした後、自分たちで販売センターを回り、約3日間かけて各物件を見て回りました。最終的にいくつかの物件に目をつけ、それらは以下の通りです：凱徳世紀名邸、万科研公園5号、中洲錦城湖岸2期、中建錦瀾、中建天府公館、金隅金成府、陸肖TOD。中でも最も希望したのは万科研公園5号で、下の写真は当時万科研公園5号のモデルルームを見学した際に撮影した189平方メートルの入門級豪華住宅の様子です。
成都を諦める
心穏やかに焦らず2年間過ごし、ようやく戸籍を移して購入資格を得た時、まさかと思いましたが、また新たな政策変更がありました。
2020年末の時点で、
前述の通り、対応する購入制限区域の購入資格を持つことが大前提です。この前提の下、さらに他の要件があります。以下に、私たちが成都での住宅購入を諦めることになった新政策を説明します。どのように漏斗モデルを使って、段階的に戸籍を移して成都で住宅を購入しようとする私たちを排除していくのかを見ていきましょう：
住宅購入の順序
以前の成都の住宅購入は、資格さえあれば新築物件の抽選に参加できましたが、現在は以下のようになりました：
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事前審査コードの申請：どのような資格があるかを確定します。3種類に分かれます：
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無住宅の剛需（急需要件）：名義に住宅がなく、2016年以降住宅の譲渡記録のない世帯。離婚歴がある場合は、離婚から2年以上経過している必要があります。無住宅剛需はさらに3つのグレードに分かれ、第1、第2、第3グレードの順に、資格審査時（つまり抽選資格があるかどうかの確認時）に審査されます。
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第1グレード：成都での戸籍が2年以上で、かつ成都での社会保険があり、かつ社会保険と抽選登録したい物件が同じ区域にある場合（この「同じ区域」については後に住建委がQ&Aで議論がありましたが、私たちには関係ありません。成都での社会保険が1秒もないため、会社の社会保険が必須で個人の社会保険は無効です）。
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第2グレード：成都での戸籍が2年以上の場合。
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第3グレード：成都での社会保険が2年以上、または1年の社会保険と1年の戸籍がある場合。
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棚改（スラム再開発）資格：これは説明するまでもありません。棚改貨幣化という天才的な政策は皆さんご存知でしょう。
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一般資格：成都で住宅を購入する資格はあるが、無住宅剛需でも棚改でもない購入者で、一般資格に該当します。例えば、2軒目を購入して住環境を改善したい成都の地元住民などです。
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物件の登録申し込み：登録したい物件を確定します。資格と登録する物件が同じ購入制限区域にあるか、または購入が許可されている制限区域にある必要があり、前述の「圏層」の概念に関連します。
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資格審査：最初のステップで説明したグレードに従い、順番に審査されます。第1グレードで戸籍期間がどちらも2年以上（例えば3年と10年はどちらも2年以上とみなされます）の場合、社会保険の納付期間で順位付けされ、上位が優先的に審査されます。この審査人数の多さは、後述する「無住宅優先」政策に関連して、後続の人々が審査されるかどうかに影響します。
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審査通過後、抽選プールに入り抽選：幸運にも審査に通過した場合、抽選プールに入り抽選に参加します。抽選プールに入れば、社会保険の月数や戸籍期間に関係なく、全員平等で確率は同じです。すでにその物件に申し込んでいるが、審査に通過できず抽選に参加できない購入者は、残念ながら最後まで登録資格がロックされ、他の物件の抽選に参加できません。これを「ロック」と呼び、ロックが解除されるまで他の物件の抽選に参加できません。そのため、各購入者は自分がどの物件を購入したいかを明確にしておく必要があります。
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抽選終了、当選者の部屋選び：当選した人は、当選番号の順番に部屋を選びます。通常、部屋選びは2日間続きます。私は経験がありませんが、いくつかの物件の部屋選びに関する記事を見たところ、基本的にこのような状況で、部屋選びは一人ずつ順番に行われ、考慮時間は通常2分しか与えられません。2分が近づくと、誰かがドラや太鼓を叩いて知らせてくれます。気に入った部屋がまだ残っているか、どの階が残っているかなどを聞くことができ、なかなか面白いです。詳細はネットで紹介記事を検索してみてください。
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選房終了：選房が終了すると、以前抽選プールに入っていなかった購入者の資格がようやく解除され、この時点で選房していない人は他のプロジェクトの抽選に参加できるようになります。
注意：もし抽選に当選したが、選房時に自分が希望する階がなくなっていた、高すぎると感じたなど、どんな理由であれ選房を放棄した場合、それは棄権とみなされます。2回棄権すると、1年間は通常資格に降格されます。
無房優先政策
2020年末、成都市政府は相次ぐ人気プロジェクト「万人抽選」（抽選人数が房源数を大幅に上回る状況）を受けて：
一人当たりの当選率が一桁台、さらには0.数％にまで低下したため中央政府から名指しで批判され、住宅都市農村建設委員会の幹部が事情聴取を受けた。このため、成都市政府は上層部への対応を適切に行うため、ついでに「天下の貧しい知識人を広く庇護し、皆を喜ばせる」という理想を実現するべく、新たな政策を考案した。その一つが前述の事前審査コードの資格制度、そして最も重要な「無房世帯優先購入戦略」である。つまり、申込者が供給戸数の3倍を超えた場合、すべての住宅は一般購入者向けの割り当てを廃止し、無房世帯と棚戸区改造対象世帯に優先的に販売されるというものだ。
新政策以前は、各プロジェクトごとに棚戸区改造、無房の剛需（緊急需要）、一般資格向けに固定数の住宅が割り当てられ、全員で抽選を行っていた。このため、人気プロジェクトでは「万人抽選」の光景が生まれ、1万を超える購入希望者が100戸強の物件に対して同時に抽選に参加する状況が発生。当選率は極めて低いものの、我々のような「剛二」資格者にもチャンスがあった。新政策後は、申込者が供給戸数の3倍を超えると一般購入資格者は除外され、すべての住宅が棚戸区改造対象者と無房剛需購入者のみの抽選対象となる。
私が夜行列車に飛び乗って成都から脱出する直接的な原因となったのが、前述の剛需資格者の段階的審査抽選制度である。戸籍要件を満たす「剛一」資格者は社会保障の加入期間順に審査され、審査済み人数が供給戸数の3倍に達すると審査を打ち切り、残りの申請者は審査なしで即時除外される。
この政策がもたらす結果は、人気物件の場合、必然的に多くの申込者が殺到し、第一段階の審査対象者だけで供給戸数の3倍を超えてしまえば、第二・第三段階の申請者は抽選の機会すら与えられないということだ。この「天才的」政策により、人気物件に申し込んだ審査通過者が抽選プールに入れば、最低でも33.3%の当選率が保証され、見事に中央政府への説明責任を果たしたわけである。
万科公園5号の分譲開始時には、祖父母の購入資格（祖父母世代は子の家に同居しているため名義上の住宅がなく、高新戸籍は2年以上——実際には少なくとも20年はある——さらに社会保障300ヶ月、そう、聞き間違いではありません、25年に相当する社会保障加入歴）を剛需資格として抽選に参加する事例も発生。「どうやって勝つんだ？」という状況になった（微博で「万科公園五号 剛需」を検索参照）。
しかし、まだ一縷の望みを抱いていました。何と言っても、多くの「剛三」がいるのですから、そう自分を慰めていました。
万科公園5号の品質と万科のブランド、そして万科の戸型が189平米から始まることから、私は万科の販売開始を待たず、少し劣るが凱徳世紀名邸に申し込みました。予想通りではありましたが、驚いたことに、「剛二」の私は抽選プールに入ることができませんでした。凱徳の抽選プール入り公示リストによると、最低の社会保険期間は67ヶ月（間違っていなければ）でした。
まさに資格がロックされている間に、凱徳の抽選資格審査期間中に、万科公園5号が突然販売を開始し、しかも単価2万円台、総額500万円未満で、私たちにはぴったりでした。しかし、資格がロックされているため、万科には縁がありませんでした。
成都の不動産管理局によるこのような無差別の強力な退去勧告の下、私たちは成都を考えるのをやめました。時々、天府新区にまず家を買い、将来発展して周辺の施設が整ったら引っ越すことを考えることもありました。しかし、未来がいつ来るかは予測できず、天府新区がいつ発展するかも、私たちが北京を離れる適切な時期も予測できないため、私たちは現在を生き、最善の選択をすることしかできませんでした。
北京を再考する
この「販売開始を待つ→登録申し込み→資格審査を待つ→抽選プールに入れないが資格はロックされる」というプロセスの中で、私の社会保険が北京で5年を満たし、これは私に新しい選択肢—北京での家購入—を与えました。
北京は公平な都市です。成都のようなさまざまな政策で厳重に防ぐのとは異なり、北京で家を買うのは簡単で、5年間の社会保険または5年間の住宅積立金、または5年間の所得税納税証明書があれば十分です。もし不動産投機をしたいなら、5年前から北京で社会保険を納める必要があり、淘宝で適当な会社を見つけて登録すればいいだけです。
北京がこのように「寛容」でさまざまな制限を設けない理由は、不動産価格が本当に投機できないからです。不動産投機には少なくとも数千万から数億円が必要で、一軒家は500万円以上、少し良いものなら800万円以上です。このような家を買える人は、北京にいなくても他の選択肢があり、さらに北京のほとんどの富裕層は外地出身者で、千万円クラスの家を買える人は、外地にも複数の家を持つ神通力のある人たちで、決して流行に乗って家を買うことはありません。
また、2021年1月1日に新しい政策が施行されました。北京の自動車抽選政策で、普通ナンバーと新エネルギー車ナンバーは、特に車を持たない家族を優先的に配分されます。特に新エネルギー車は3年間の移行期間があり、2021年は最初の年で60%のナンバープレート資源が優先され、2年目は70%、3年目は80%、最終的には100%になります。遠出するのに車がないと本当に不便で、車を買えるかどうか、ナンバーが当たるかどうかは、私たちが北京に残る主な要因ではありませんが、これは幸福度を高めるプラスポイントと言えるでしょう。
北京での家探し/購入
私たちは芍薬居と望京の2つの地域を検討しました。一つは通勤が便利で、14号線/15号線および13号線/10号線があるため、もう一つは周辺施設が充実しており、将来的に売却しやすいためです。学区についてはまだ考えておらず、子供が幼稚園や小学校に通える場所があれば十分で、主に自住用です。政策を調べたところ、大学入試を除き、就業居住証を持つ非北京戸籍の子供は、大学入試前まで北京戸籍と同じ扱いを受けられます。ただし、良い学校は当然人気が高く、入学条件も厳しいです。例えば、両親が北京戸籍の子供を優先し、次に片親が北京戸籍の子供、そして北京の集団戸籍の子供などを優先し、非北京戸籍は当然最後になります。
芍薬居の家探し
芍薬居には「芍薬居北里」という住宅団地があり、2020年の人気マンション取引ランキングで1位を獲得しました。これは、多くの人が私たちと同様に、学区内であること、交通の便や通勤の利便性、そして都心に住みたい（回龍観、西三旗、天通苑などの地域を郊外や田舎、または都市と農村の結合部と呼んでいます。これらの地域には有名な大型ショッピングモールやレジャー施設がほとんどないためです）という要望を反映しています。
芍薬居の住宅は比較的古く、老朽化しており、狭いものが多く、ほとんどが1990年代前半に建てられたものです。また、90％が板楼（7階建て以下のエレベーターなしの建物）です。良い物件もあります。例えば、公安部の職員住宅団地は、私たちが見学した時には確かに広告ビラが貼られておらず、衛生面や施設もきれいに整えられており、安全面も心配ありません（公安部ですから！）。一方、悪い物件もあります。主に防音性、団地の環境、子供の就学問題などが課題です。芍薬居周辺の学区は貴重で、住宅と紐づけられた政策が取られています。つまり、住宅を所有していても、その住宅名義の子供は約6年に1人しか入学できないという制限があります。もし購入した住宅の前の所有者がまだその住宅の入学枠を使用してから6年経っていない場合、残念ながらその住宅を購入しても子供は入学できません。ただし、この政策については疑念を持っています。不動産証や学位などは全国的にネットワーク化されておらず、オンラインで確認できないため、審査はそれほど厳格ではなく、お金を払えば入学できるのではないかと推測しています。
芍薬居には2000年以降に建てられた塔楼（エレベーター付きの建物）もありますが、価格は高めです。ただし、地下鉄の近くにあり、周辺には中央省庁関連の住宅（正確な名称は覚えていません）もあるため、入れ替わり率が高く、購入後に売却に困ることはありません。
望京の物件見学
望京の住宅の最大の利点は、周辺施設が充実していること、そして韓国人が多いことです。東洋人ではありますが、外国人ということで、政府の対外的な姿勢から、表面的な整備が行き届いています。そのため、道路環境、団地の品質、公共施設などは全体的に良好です。ただし、私たちが購入できる望京の住宅も比較的古いものです。近くには望京駅と阜通駅が500メートル以内にあり、凱德 Mall（凱德といえば凱德世紀名邸を思い出します。そうです、これらは同じシンガポールの凱德グループです）や藍色港にも近く、さらに望京には多くの企業があり、飲食や娯楽施設も豊富です。そのため、将来的に売却する場合でも困ることはないでしょう。
現在の家賃は7490円で、2021年にはさらに値上がりする見込みです。一方、住宅を購入すると、住宅積立金を考慮しても毎月家賃よりも数千円節約でき、数年後にはローンを完済して家を手に入れることができ、非常に割に合います。また、北京でローンを完済した後、家を売却して二線都市で中古物件を購入するか、実家に戻って家賃収入を得ることも考えており、毎月数千円の収入が見込めます。
もちろん、最も重要な点は、私たちがこの家を気に入っていることです。南西向きで大きな窓があり、間取りも比較的合理的です。古い家なので、フロアトゥーシーリングや3メートルの天井高などは求めていません。大きなバルコニーがあるだけでも十分です。
批判的な人たちは、南西向きの家は西日が厳しい、団地の賃貸者が多く安全面が心配、1LDKでは子供が生まれた際や高齢の親が来た時に不便だと指摘するかもしれませんが、私たちにとっての意味は「家を持つ」ということです。
家探しで最も重要なのは、自分のニーズを明確にし、予算に合った物件を選ぶことです。できるだけコストパフォーマンスが高く、つまり単価が低い物件を選ぶことで、将来的に売却する際にも損をしません。家探し自体は退屈な作業で、基本的には不動産仲介が物件を探すか、気に入った物件があれば仲介を通じて内見します。気に入ったら所有者と価格交渉を始めます。仲介業者は「跳単」https://baike.baidu.com/item/跳单/6756537?fr=aladdin（仲介を飛ばして直接取引すること）を恐れるため、通常は受け入れ可能な価格と条件を仲介に伝え、仲介が所有者に伝えます。交渉は仲介を介して行われ、直接面談することはありません。
その他の物件検討
望京と芍薬居以外にも、大悦城や[炫特区] https://baike.baidu.com/item/炫特区（そうです、ドラマ『奮闘』で登場したあの炫特区です。モデルやホステスが多いため、「炫特区、門は西向き、中に住むのは皆鶏」とまで言われるようになりました）周辺の物件も検討しました。このエリアも都心部に位置し、[歴史的な経緯] https://m.newsmth.net/article/RealEstate/5316072?p=1により不動産価格が比較的低いため、物件を見に行ったこともあります。家探しの過程でさまざまな住宅タイプについて学び、以下のようにまとめました。
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公営住宅購入済み物件には央産房（中央政府系）と普通公房（一般公営住宅）があり、央産房は所属機関の上市許可が必要です。普通公房については、元の所属機関に優先購買権があるか、売却制限条項がないかを確認する必要があり、通常は原始購入契約に記載されています。
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公営住宅のデメリット：建築年数が古く、ローン期間に影響する可能性がある、間取りが一般的、小面積物件が多い。
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公営住宅のメリット：立地が良い、税金が少ない、ローン額が高め（銀行が資産価値が安定していると判断するため）、間取りがコンパクト、低総価格で居室機能が良い物件を購入できる。
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分譲住宅：政府関係部門の認可を得て、不動産開発会社（個人・外国企業）が政府機関から土地使用権を40年、50年、70年の期間で借り受け、開発した住宅のこと。市場での販売・賃貸を目的として建設され、住宅・商業用物件・その他の建築物が含まれます。分譲住宅は「大産権住宅」とも呼ばれます。一方、国有土地の割当地や集団土地の割当地を合法的に申請し、自ら建設・参加建設・委託建設した自己使用の住宅やその他の建築物は分譲住宅の範囲に属さず、「小産権住宅」に分類されます。一般的に私たちが購入するのは分譲住宅で、新築物件や中古物件（既存住宅）などが該当します。
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価格規制分譲住宅：価格と間取り（面積）が規制された分譲住宅で、主に中低所得世帯の住宅難を解決するための施策です。高騰する住宅価格を抑えるための暫定的な措置であり、経済適用房（低所得者向け公営住宅）ではありません。基本的に政府が土地売却時に用途を制限し、開発業者の販売価格が一定比率を超えないよう規制することで、源流から住宅価格をコントロールします。
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第一種/第二種経済適用房：一般的に「経済適用房」と呼ばれるのは第一種経済適用房で、国家計画に基づく政策住宅の一種です。自己居住のみが許可され、賃貸や貸出、居住以外の活動は禁止されており、5年経過後にのみ市場流通が可能です。第二種経済適用房は再移転住宅・康居房や安居房を含み、経済適用住房として管理されるその他の住宅類型です。
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共有産権住宅：政府と購入者が共同で住宅建設資金を負担する仕組みで、契約時に双方の出資額と将来の退出時の権利義務を明確に規定します。退出時には政府が買い戻し、購入者は自己資産分のみを現金化できるため、保障住宅の閉鎖的運営を実現します。北京には小米科技園周辺や東坝周辺など複数の地域に共有産権住宅が建設されており、公式サイトで土地の事前販売情報や新規分譲予定の位置を確認できます（すべて未完成物件です）。
交渉
ようやく気に入った物件が見つかり、その住宅の所有者は当時フフホトに居住していました。彼女は2007年に購入後ずっと賃貸に出しており、自住したことはありませんでした。価格交渉を決意後、仲介業者を通じて所有者と連絡を取り、ビデオ通話で意向を確認することに。通常は対面での交渉が一般的ですが、遠方にいるためまずはビデオで話し合うことに。500万円の物件に200万円で「売れなければ結構」という態度では、わざわざ来てもらった所有者に失礼です。仲介業者からビデオ通話の提案があり、私たちは理解して受け入れました。
交渉当日（「交渉」という言葉は国家大事を話し合うような格式ばった印象で違和感がありますが、仲介業者の用語なのでそのまま使用します）、妻と私は仕事が遅かったため、本来なら望京にあるチェーン店に行くところを、仲介の担当者が配慮してわざわざ私の会社近くのチェーン店まで車で来てくれ、ビデオ会議をセットアップしてくれました。
この日のことは特に記憶に残っています。あるいは天が私に強く記憶させるために仕組んだのか、もしくはトゥルーマン・ショーのように私が宇宙の中心なのか。最も可能性が高いのは偶然でしょうが、この日は北京に来てから最も寒い日で、後からニュースで知ったところによると2021年1月6日は1960年以来の北京最寒日でした。
交渉の際、Lianjia（鏈家）側からは4人が来ていました。内訳は以下の通りです：物件を見せてくれた2人、物件管理者1人（オーナーが彼のクライアントで、オーナーとの関係を維持する役割）、そして交渉の専門家1人です。案内してくれた2人のスタッフによると、この交渉専門家はその店の店長だそうです。
交渉は夜中の12時まで続き、当然ながら焦点は総額でした。オーナー側は「これ以上値下げできない」と主張していました。彼女がこの家を売る理由は天津で2つの家を購入するためで、これ以上安くすると購入できなくなるからです。また、通常の場合、購入時の手付金は30～50万元程度（これはオーナーが不動産権利証をLianjiaに預けるためのもので、交渉当日に支払うものではありません）ですが、オーナー側も家を購入する必要があったため、私たちに80万元の手付金を要求してきました。このため、私たちは押し問答の交渉をすることになり、私の社会保険問題や収入証明問題なども議論されました。結局、12時になっても購入するかどうかの結論は出ず、購入を決める場合はその場でオーナーに1万元を「誠意金」として振り込み、Lianjiaが物件を「売約済み」として掲載停止にする必要がありました。
仲介の交渉専門家（店長）はさすがで、話術は明らかに訓練されたものでした。妻と私はインターネット業界で様々な策略——騙し、脅し、誘導など——を経験してきたと思っていましたが、それらは全てスクリーン越しのものでした。実際にface to faceで交渉が得意な人に会うと、私でもその真意を理解するのに一瞬考える必要がありました。もちろん、その真意がわかってしまえば、彼がどれだけ誠実に友達になろうとしていたり、心を開いて利害関係を分析してくれようとしていたとしても、目的は一つしかありませんでした：あなたに早く家を買わせて、仲介手数料を稼ぐことです。
これは当然のことで、私たちもそれに対して特に警戒心を抱いたわけではありません。しかし、私の性格上、利害関係のあるサービス提供者を簡単には信用しないため、8時半から12時まで続いた約4時間の交渉の末、妻と私は一致して「もう一度家で考えたい」と決めました。店長が「何を考えたいのですか？」と尋ねてきましたが、妻も私も明確な答えは出せませんでした。ただ、「こんな大きな決断はもう一度考えたい！」という気持ちだったのです。仲介側は困惑しているようでした。
決断
一晩考えた結果、購入しないことに決めました。翌日、仲介に「やはり価格が高い」と伝えました。ところが、午後になって妻が気が変わり、「やっぱりこの家は良いかもしれない」と言い出したのです。彼女はもう少し多くの物件を見てから決めたいと思い、見た物件が少ない状態で決めるのは損だと感じたようです。午後、家に帰って再度考えた結果、私たちは購入したいという結論に達しました。私は妻に「購入したい気持ちの方が強いか？」と尋ねると、彼女は「少し購入したい気持ちが強い」と答えました。そこで、私たちが受け入れられる価格と、オーナー側も受け入れられそうな価格を提示しました。しかし、驚いたことに、オーナー側はどうしてもさらに5千元を上乗せしないと売らないと言ってきたのです。長い考慮の末、私たちは最終的にこれに同意しました。
オーナー側には特別な事情がありました。通常、手付金は50万元を超えることはありませんが、オーナーは80万元を要求していました。彼らが家を売るのは天津で家を買うためで、これだけの金額がないと購入できないからです。私たちはこれに同意すると同時に、ネット契約と頭金の支払い時期を遅らせるという条件を出しました。できるだけお金とローンを遅くしたかったのですが、当初考えていた半年はオーナー側にとって難しく、頭金後の残金支払いをそれほど長く遅らせられないとのことでした。協議の結果、4月末にすることで合意しました。
もう一つの問題は仲介手数料です。理論上は家屋総価格の2.7%ですが、2.5%まで交渉可能で、それ以下だとLianjia（リンジャ）は応じません。途中でLianjiaが2.45%でも申請すれば可能と言ってきましたが、結局ダメでした。ただし、他の方法で補うことはでき、例えば私たちの資金リスクを軽減するため、契約書作成時に不可抗力が発生した場合、オーナーと全額返金（通常は定金1万元は返金不可）を協議するという内容を盛り込みました。これを受け入れました。
ここに特別なコツはなく、厚かましさが重要です。単位が「万元」ですから。
確定後、その場で意向金1万元をオーナーの銀行口座に振り込み、数日後に購入意向協議書に署名します。意向書には80万元の支払い時期、オンライン契約締結時期、仲介手数料支払い時期などが記載されます。意向書署名時にはさらに5万元をオーナーに振り込み、契約後15日以内に残り80万元の定金を支払うこと、同時にオーナーがLianjiaに不動産権利証を預けること（預ける前にオーナーとLianjiaが共同で当該物件に住民登録があるか確認し、ある場合は全額から所謂保証金を差し引きます。住民登録が移転された後にオーナーに支払われます）を約束しました。3月初旬にオンライン契約手続きを開始し、オンライン契約書を使って住宅積立金ローンや商業ローンなどの手続きを行います。その後は所有権移転登記、不動産引渡しなどが契約書に従って進みます。詳細は後述します。
この一連の流れは全て仲介と一緒に行います。分からないことがあれば何でも仲介に聞けます。十数万元の仲介手数料を払っているので、遠慮せずに質問しました。Lianjiaの仲介サービスは比較的しっかりしており、プロセスも規範的で専門的です。ローン方法、頭金の計算、所有権移転手続きなど物件関連の質問にはほぼ明確に答えてくれ、安心感がありました。もし収入証明が取りづらいなどの問題があれば、彼らも対応策を考えてくれます。私の知る限り、一部地域の仲介は収入証明や銀行取引明細（現在は不要）など全ての手続きを代行し、頭金さえ用意すれば良い場合もあります。ただしこれらの証明書は偽造で、問題が発生するのは数年後です。ローンが返済不能になっても彼らは責任を負いません。彼らは成約と手数料獲得だけを考えています。それに比べ、首都北京ははるかに厳格で、収入証明は自分で用意しなければならず、なければ家は買えません。社会保険または所得税の納付証明も5年分必要で、なければ購入不可です。
ここで一点、仲介の存在意義は売買双方をマッチングさせること（この専門用語は何でしたっけ？）と、売買双方の信頼問題を解決することです。そのため、定金を支払う際、規定によりまずLianjiaに振り込み、同時に大家が不動産権利証をLianjia（後のローンでは銀行）に預けます。最終的に頭金の残額とローンを支払った後、初めて銀行に預けられている権利証を受け取れます。
頭金の調達
この部分は特に言うことはありません。全ての費用と現在の手持ち資金を正確に計算し、あちこちからかき集めるだけです。実家から一部資金援助があったため、異なる銀行間送金の手数料を節約するため、北京で新たに農村商業銀行の口座を開設しました。頭金はLianjia傘下の決済プラットフォーム「家家支付」に振り込まれ、入金確認後に大家から権利証を預かります。
締め切り前の週末、私たちはお金をまとめて、家の近くにある最も近いLianjia（鏈家）に行きました。一部のお金は私の銀行カードに、一部は妻のカードにあったため、Lianjiaの仲介スタッフに別々の注文を生成してもらい、近くのLianjia店舗に行って支払いを伝え、店内のPOS機でカードをスワイプしました。彼らのPOS機は高額専用で、金額制限がなく、一般的な銀行カードのWeChatバインディングやオンラインバンキング転送には1日30万元の制限がありますが、LianjiaのPOS機にはそれがありません。そのため、直接スワイプするだけで済みました。私たちは頭金を2回に分けて支払い、妻が1回、私が1回、そして妻のカードで仲介手数料を支払いました。2分もかからずに、数十万元、ほぼ100万元のお金が出ていきました。これまでで最も高額な支払いでした（もちろん、後に実際の頭金として120万元を支払うことになります）。
頭金を準備している間、売主（北京に不在）も人を派遣し、仲介スタッフと一緒に派出所に行って戸籍を確認し、家の名義に戸籍がないことを確認しました。仲介スタッフはまた、北京市の暫住証を取得するよう私たちに勧めました。おそらく将来のオンライン契約締結時に必要になるためです。
その他注意すべき購入条件
就業居住証/暫住証
「就業居住『カード』」ではなく、「居住『証』」であることに注意してください。2021年から、社保局は徐々にオンライン申請による居住カードと居住証の発行を開始し、電子居住証とカードを発行しています。そのため、「北京市居住証」のWeChat公式アカウントをフォローして申請する必要があります。必要な資料をアップロードし、現在の賃貸住所と契約を記入します。賃貸が夫婦のどちらか一方の名義である場合、もう一方と賃借人の関係を証明する必要があります。例えば結婚証明書をアップロードします。そうでないと、不法同居と見なされ、暫住証を取得できません。審査に合格すれば5日で審査が完了し、警察官が訪問して一緒に写真を撮り確認します。その後すぐに審査通過が表示され、翌日には北京通アプリで暫住証を確認できます。
無犯罪記録
これは特に注意が必要です。どの段階で要求されたか忘れましたが、暫住証の申請時、住宅積立金ローン申請時、社保局の公式サイトでポイント制落户を調べている時、車の抽選申請時などかもしれません。具体的には本当に忘れました。5年以内に行政/刑事処分（例えばxx日の拘留、xx元の罰金など）を受けていないことが要求されます。そうでない場合、関連する証明書の申請に問題が生じる可能性があります。要するに、愚かな衝突を避け、自分自身が愚かな行動を取らないように注意すればよいです。
オンライン契約締結、頭金
次のステップはオンライン契約の締結です。私たちは3月まで待ち、会社が2月分の住宅積立金を納付し、確認できるようになってからオンライン契約を締結しました。オンライン契約を取得してから、住宅積立金を引き出し、組合せローンを申請します。
この過程で、Lianjiaの仲介スタッフは住所変更が必要だと言っていましたが、詳細は不明です。時間が経過し、小区の名前が変更されたため（以前は「望京新城」、現在は「望京西園四区」）、不動産証明書と住建委の情報が一致しなくなったようです。必ずしも必要な手続きではないようですが、具体的にはわかりません。
また、オンライン契約書に記載される「オンライン署名価格」は、建設委員会への登録のために使用されます。この価格は融資額を確定するために用いられ、同時に税金もこの価格に基づいて計算されます。例えば、実際の成約価格が500万元で、250万元の融資を受けたいが、頭金として200万元しか用意できない場合、オンライン署名価格を358万元（250 ÷ 0.7 ≈ 358万元。オンライン契約における融資額は署名価格の70%を超えてはならず、つまり契約上の頭金は署名価格の30%未満にはできません）と設定することができます。この場合、税金は358万元に基づいて計算されますが、オンライン契約上の頭金である358 - 250 = 108万元には実質的な意味はなく、実際の頭金は当初の成約契約に従います（少なくとも不動産仲介からはそう説明されました）。したがって、この部分には操作の余地が大きく、頭金を多くして融資を減らしたい場合はオンライン署名価格を低く設定すれば、それに応じて融資額と税金も減ります。逆に融資を増やして頭金を減らしたい場合は署名価格を高く設定し、その分税金が上がり頭金が減ることになります。調べてみると、中古住宅の総額990万元に対してオンライン署名価格を330万元に設定し、税金を抑える例も見られます。残りの990 - 330万元の扱いについては成約契約の細部に記載され、通常は改装費や家具・家電代として計上され、これらには課税されません。
オンライン契約を印刷する時点で、契約書に記載される頭金額は売主と協議して変更可能です（下記の「落とし穴」参照）。この時点で支払う金額 = （総頭金 - 既に支払った手付金 - 10万元の戸籍保証金 - 3万元の管理費）となります。つまり、頭金は4回に分けて支払われ、この時点で1回目の手付金を支払い、オンライン契約後に2回目を支払います。10万元の戸籍保証金は所有権移転当日に戸籍確認後におばさんに振り込み、3万元は引渡し当日に振り込むことになります。以下はが示す住宅購入のプロセス図です：
ネット署名は非常に簡単で、仲介業者にあなたと配偶者の戸籍謄本（集団戸籍の場合は個人ページの原本と戸籍の表紙コピーに公印が必要）を送り、さまざまな書類に署名します。そのうちの1つは住宅都市農村建設部に提出するためのファイルです。また、各種の誓約書もありますが、具体的にどんな誓約書だったかは忘れました。基本的には仲介業者が署名するように言ったものに署名すればOKです。注目すべきは、夫婦二人で共同出資して家を購入する場合、書類には両者の署名が必要ですが、住宅都市農村建設部のウェブサイトは午後5時に閉まってしまうため、このためだけに休暇を取って行くのは難しいです。ですので、実際には会社で印刷して署名した後（署名には順序があり、ローンを組む方が先に署名します）、写真を撮って相手に送り、彼女が再度印刷して署名し、その写真を仲介業者に送るという方法でも問題ありません。原本は必要ありません。ネット署名が完了すると、仲介業者からネット署名パスワードが渡されます。これは次のステップで住宅積立金を引き出す際に使用し、契約番号とパスワードを入力すると、自動的に家屋情報が表示されます。
落とし穴
ここで頭金を支払う際に一つ落とし穴がありました。正確に言うと、私たちがLianjia（鏈家）の仲介業者の言葉を軽信したことが原因です。当初、頭金の支払時期と金額、ローンの金額を決める契約を交わした際、私の収入証明が適切な金額で発行されるかどうか不確定で、妻の給与では月々の返済額の2倍をカバーできなかったため、ローンを少なくし、頭金を多くする計画でした。当時、Lianjiaの仲介業者は「契約後に変更可能で、収入証明が発行できるかどうか確定したら、大家さんと頭金変更協議を再度結べば簡単です。最初は最低ローン・最高頭金で書類を作成しましょう」と言いました。私たちはこれを信じ、深く追及しませんでした。もし大家さんが頭金の変更に同意しなかった場合、契約通りの高額な頭金を支払う必要がありますが、私たちにはそのお金がありません。どうすればいいのでしょうか？
そして実際にこの問題に直面しました。大家さんも私たちから受け取った頭金を使って地元の家を購入する予定だったため、契約通りの頭金金額を変更したくありませんでした。
当初、収入証明が適切な金額で発行されるかどうか不確定だったため、仲介業者のアドバイスに従い最低ローンで契約しました。しかし、私たちは仲介業者に「この契約の頭金金額は、私の収入証明が発行されるかどうかによって変更される可能性がある」ということを大家さんに確実に伝えるよう依頼しました。しかし、仲介業者はおそらく大家さんにこのことを全く伝えていなかったと思います。
仕方ありません。すでに80万元の頭金を支払っていたため、借金をして何とかお金を集め、大家さんと交渉しました（実際には余地はほとんどありませんでした。大家さんもこのお金を必要としており、彼らも自分たちの購入先と交渉する必要があったためです）。最終的に双方が合意した金額を何とか用意し、ネット署名契約を印刷して次のステップに進むことができました。
ローンについて
ローンには3種類あります：住宅積立金ローン、商業ローン、組み合わせローンです。
住宅積立金ローンは、毎月の数千元の積立金を使って返済するもので、金利が低く2%台ですが、限度額が少なく、年間10万元ずつ増加し、最高でも数十万元（60万元？忘れました）までです。北京で家を購入する場合、300～400万元が相場なので、これだけでは不十分です。
商業ローンは商業銀行から借り入れるもので（必ずしも商業銀行とは限らず、国有銀行にもこの業務があります）、金利は高いですが、借入額が多いです。
最後に組み合わせローンは、その名の通り商業ローンと住宅積立金ローンの組み合わせで、積立金部分は積立金で返済し、商業ローン部分は預金（給与）で返済します。
ローン（住宅ローン）の本質は、あなたの家が銀行に担保として差し入れられることです。ローンを組む場合、あなたは不動産権利証を持って銀行に行き、（仮に）「この家を購入するために300万円のローンが必要です」と申し出ます。銀行はあなたの不動産権利証を預かり、通常は希望するローン額の95％を貸し出します。つまり、285万円しか借りられません。そして、総額500万円の物件の場合、仲介手数料を除くと、あなたの頭金は215万円になります。ローンを完済した後、あなたは銀行で「ローン完済証明書」を発行してもらう必要があります。これによって初めて、不動産権利証が完全にあなたのものになります。そうでない場合、返済期間中にローンを返済できなくなると、銀行はあなたの家を競売にかける権利を持っています。このような物件が俗に言う「法拍房（裁判所競売物件）」です。
商業ローンの場合、銀行はいくつかの書類に署名させます。例えば、「居住用目的保証書」や「ローンは住宅購入のみに使用し、他の目的には使用しない」といった内容です。また、事前にいくつかの情報を記入させられます。例えば、LPR（Loan Prime Rate）ローンを選択した場合、金利の見直し日をいつにするかなどです。さらに以下のような事項があります：
または以下：
住宅積立金の引き出しについて
会社の引き出し手続きを経由しませんでした。おそらく会社経由の方が個人にとっては簡単かもしれません？自分で調べてみたところ、北京住宅積立金の公式サイトによると、2020年の新規制で個人が住宅購入のために積立金を引き出せるようになりました。購入対象となる住宅は北京市内の行政区域の物件や、戸籍所在地の省都の物件などが含まれます（はい、省都のみです。詳細はサイトの説明をご確認ください）。オンライン契約が完了し、契約書とパスワードを取得したら、こちらのリンク：http://gjj.beijing.gov.cn/web/index/grwsywpt/index.html にアクセスして必要情報を記入します。北京で婚姻届を出していない場合（つまり北京出身でない場合）、システムで婚姻情報が確認できないため、結婚証明書の準備が必要です。写真ページと発行機関ページの2ページをアップロードしてください。その後、手順に従って積立金全額を住宅積立金カードに一括で引き出せます。同一物件に対して自分と配偶者の積立金を同時に引き出すことが可能で、婚姻状況を正確に記入し、結婚証明書の番号などの情報をアップロードすればOKです:
以前、ネット上では承諾書に署名する必要があるという情報がありましたが、現在はオンラインでその必要はありません。上部の情報を入力し終えると、下部に承諾書が表示されますので、チェックボックスにチェックを入れて「送信」をクリックするだけです：
申請完了後、PDF形式の領収書を請求できます：
システム内で抽出進捗を確認できます。ウェブサイトの機能は非常にシンプルに設計されているので、具体的にはご自身でお調べください。
この積立金の抽出システムは毎日8:30～19:00まで開放されており、それ以外の時間は利用できません。私は朝8:31にログインして抽出を申請しましたが、午後14時のお昼休み後に積立金カードに到着通知が届き、非常に速かったです。
ここで注意が必要なのは、夫婦のどちらかがウェブサイトまたは勤務先を通じて積立金を抽出した場合、同じ住宅契約に対してもう一方は必ず窓口で手続きするか勤務先に依頼する必要があります。オンラインでは再度抽出できず、以下のようなエラーメッセージが表示されます：
詳細な引き出し手順と説明については、こちらをご覧ください：
http://gjj.beijing.gov.cn/web/zwfw5/386727/386730/386732/676618/index.html
妻の会社では住宅積立金の引き出し手続きに40日かかるため、私たちはそれほど待てず、自分たちで現場で手続きをすることにしました。公式サイトによると、どの住宅積立金管理部でも手続き可能で、当日中に振り込まれるとのことでした。そこで、妻の会社に比較的近い海淀区の住宅積立金管理部に行きました。住宅積立金管理部は土日は休みで、営業時間は午前9時から正午まで、午後1時半から5時半まで（まさに私の夢のような勤務時間🤦🏻♂️）。朝に行き、双方の身分証と結婚証明書を持参しました。結婚証明書は1通で十分ですが、万が一に備えて両方持っていきました。
入場して番号札を取り、フロアマネージャーに住宅購入のための積立金引き出しだと伝えると、親切にも定期引き出しの申請書を2枚追加で取り、今後は定期引き出しの手続きも一緒に行うよう勧めてくれました。これで毎回来る必要がなくなります。窓口で「私たちの住宅積立金ローン、つまり面談はまだ融資が実行されていませんが、引き出す際に口座残高に100元残す必要がありますか？」と尋ねると、窓口担当者は「現場での引き出しではデフォルトで10元残ります」と教えてくれました。
そこで妻の住宅積立金の引き出し手続きを開始し、終わった後は定期的な引き出しの手続きを始めました。現場での積立金引き出しは非常に速く、オンラインでの引き出しよりも早いです。どれくらい速いかというと、私がオンラインで午前8時半に引き出しを申請し、午後2時過ぎには入金が通知されました。妻は窓口で残高引き出しを申請し、まだ窓口を出ないうちに入金が確認できました（おそらく単にデータベースのフィールドを更新しただけかもしれません 🤪）：
面談
オンライン契約は住宅取引を住建委に登録する手続きで、その後面談を行います。面談とは現場で組合せローン業務を処理することです。私たちは2021年4月8日に休暇を取って銀行に行き、ローン業務を処理しました。大家さん夫婦と仲介業者も全員現場に集まりました。Lianjiaのローン業務はすべて石景山区の招商銀行魯谷支店で処理されるとのことでした（仲介業者の説明による）。
行ってみると基本的にはひたすら署名するだけです。指示された書類に署名し、疑問があればその場で質問します。ただし契約時には情報が正確かどうか確認することが重要です。私は最初の書類に署名する際、妻の携帯電話番号が誤って印刷されていることに気づきました。「5」が「4」になっていたので、間違いを指摘しました。すると担当者は「4」を消して「5」と書き直し、その横に私と妻が署名するよう指示しました。
現場では住宅積立金返済と商業ローン返済の基本操作について説明があります。分からないことはその場で質問できます。住宅積立金返済は毎月自動引き落としされますが、私たち夫婦の毎月の積立金額が返済額を大幅に上回るため、一部の積立金を引き出して商業ローンの返済に充てる必要があります。そのため、前の章で述べたように、住宅積立金管理部で定期的な積立金引き出し業務を申請する必要があり、通常は3ヶ月ごとに引き出します。
ここで私の陰謀論があります。詳しい方がいれば教えてください。面談で署名を求められたほぼすべての承諾書や保証書（「ローン告知書」など）には、私たちが手書きで「はい」「確認」（例えば「リスクを承知しているか」という欄に「はい」と記入）した後に署名するものと、全く同じ内容で「はい」「確認」などの記入が不要で署名だけする空白の承諾書・保証書がセットで存在しました。私は妻に「これは責任逃れのためかもしれない。万が一ローンが返済不能になった場合、誰が融資を承認したか追及されるとき、銀行員はこの空白の承諾書を取り出し、本来『はい』と記入すべき場所に『いいえ』などと記入できる。私たちの署名があるため、私たちが承知・同意したと扱われ、銀行員の責任問題にならない」と話しました。私たちが返済不能になる可能性はないので、疑問に思いながらも深く追求せず、銀行員が「バックアップ用」と言うのをそのまま受け入れました。
ローン処理の本質は、家を銀行に担保として預け、銀行が家の価値を評価した上で売主に資金を振り込むことです。そのため、売主である大家さんはローン受取用の銀行口座情報を記入するだけでなく、不動産権利証を銀行に抵当として預ける必要があります。住宅積立金ローン手続き完了後、銀行員から説明があったのは、不動産権利証は所有権移転登記完了後1-2週間程度で新しい権利証とローン契約書が発行され、登記完了後1ヶ月程度で大家さんの銀行口座に融資が振り込まれるということでした。ローン契約書は郵送可能ですが、不動産権利証は本人が直接受け取りに行く必要があります。私たちの権利証には二人の名前が記載されているため、二人とも身分証を持参して受け取りに行かなければなりません。受け取り場所は西城区にある貸付後サービスセンターです。その他の注意事項については、銀行員が組合せローン返済に関する注意事項などの書類を渡してくれるので、不明点はその場で質問できます。
所有権移転登記
その後、約束した日時に所有権移転登記を行います。私たちは2021年4月17日に登記手続きを行いました。以前締結した購入契約の規定により、登記前3日以内に頭金を全額準備し、指定されたLianjiaの監督口座に振り込む必要がありました。そこで私たちは登記前の最後の週末、つまり2021年4月11日に「家家支付」というLianjaの口座に資金を振り込みました。
所有権移転登記は朝陽区不動産登記事務センターで行われました。数日前に仲介業者が予約番号を取ってくれて、当日は指定された場所に行くだけでした。私たちは2階のAエリアで手続きを行い、そこで（おそらくLianjiaの）スタッフが多くの書類にサインするよう求めました。その後、売主のご夫婦にもいくつかの書類に署名してもらい、次に税金の支払いです。これも私たちが負担しました。税金の負担については実際には交渉の余地があるのですが、現在の市場は売り手市場で「買いたくなければ買わなくてもいい」という状況なので、基本的に買い手が税金を支払うことになります。
再びカードで数万元の税金を支払った後、ようやく手続きが完了しました。その後、少し待つとSMSで通知が届き、90元の登録手数料のリンクをクリックして支払いを済ませたら、1階の自動発行機で身分証をスキャンして不動産権利証を印刷します。
不動産権利証の後ろには2つの添付書類を貼り付ける必要があります。1つは建物の平面図、もう1つは北京市不動産登録表（印刷物）で、自分で貼り付けます。妻が「自分で権利証を印刷して自分で添付書類を貼るなんて、これでまた何件かの事業単位のポストが削減できたわね」と言っていました。。。
権利証を手に入れた記念写真を1枚：
所有権移転の手続きが完了した後、さらに進めるべき手順として、もう一度派出所の戸籍管理窓口を訪れ、戸籍情報を確認する必要があります。物件に戸籍が残っていないことを確認した後、戸籍保証金10万円を売主に振り込みます（派出所の写真、綺麗な女性警察官が戸籍を確認している様子）：
戸籍調査の際はパソコン操作で、クリックするだけで済むと思っていましたが、実際には不動産権利証を警察官に渡した後、警察官が戸籍を保管している場所（写真の位置の奥）の棚から関連情報を探し、あれば「あります」と伝え、なければ「ありません」と伝えるだけで、紙の証明書類もなく、とても買収しやすく感じられ、抜け穴が大きいと思いました（全国ネットワーク化されたコンピュータ記録や受領書などの書面証明と比較して）。
もちろん、所有権移転登記が完了し不動産権利証が印刷されても、すぐには手渡されません。仲介業者が権利証を銀行に抵当として預け、銀行が売主の銀行口座にローンを振り込んだ後、権利証は西直門のどこか（具体的な場所は重要ではありません）に保管され、その後権利証とローン契約書などを取りに行くことで、正式に不動産権利証を手にしたことになります！
管理業務の引継ぎ
仲介業者と売主の阿姨（おばさん）と一緒に管理事務所に行き、水道料金や所有者登録の引継ぎを行います。ステップバイステップで進めるだけで、特に言うことはありません。すべて完了した後、3万元以上の管理保証金が売主の銀行カードに振り込まれ、売主の阿姨から鍵が手渡され、完了です！このステップについてはLianjia（鏈家）を比較的信頼しています。手続き中、Lianjiaの仲介は「まず管理保証金にサインして、その後売主が清算してから手続きを進めましょう」などと言わず、「必ずプロセスに従い、費用を清算してからでないと管理保証金を解放できません」とはっきり言ってくれました。清算時に、お湯代として3740元が未払いであることが判明し、管理費は売主の阿姨が年間分を前払いしていたため、今年未発生分の按分金額を彼女に支払う必要がありました。水道料金を調べると2006年に740元の未払いがあり、売主は「この家を2008年に購入したので関係ない」と言いましたが、Lianjiaの仲介は「大丈夫、古いものは気にしなくていいです。しかし2015年のこの460元の費用は清算する必要があります」と言い、売主はそれを支払いました。その他有線テレビ料金、ガス代、電気代などもすべて精算され、最終的に売主から2800元以上を受け取ることになり、その場で振り込みがありました。
不動産権利証の取得
管理業務の引継ぎ前に不動産権利証を取得できると思っていましたが、引継ぎ後に取得することになりました。ようやく不動産権利証を手にし、これ以上言うこともなく、特に問題もなかったので、詳細は省略します。
リフォーム
リフォームに関しては内容が多すぎるため、別途記事を書く予定です。すでに書き始めており、今後の記録を楽しみにしています。
今後の計画について
1LDKはやはり長期的な解決策ではありません。適切な時期に引っ越す予定で、その時期は少なくとも現在の家のローンを完済してからでしょう…
以前仲介に引っ越しの手続きについて尋ねたところ、引っ越しも2つの契約が必要だと教えられました。まず私が売主Bとして買主Aと売買契約を結び、Aが銀行からローンを受けて私に支払います。その後、私が買主Bとして別の売主Cと購入契約を結び、私が銀行にローンを申請してCに支払います。銀行が私を介さず、買主Aが私の家を購入するためのローン金を直接、私が売主Cに支払うためのローン金として振り込むようなプロセスは存在しません。
現在私たちが購入した家の売主は、詳しく話を聞いてみると天津で2つの家を購入する予定だと分かりました。以前はフフホト（呼和浩特）で購入するとばかり思っていました。天津の家は主に子供の教育用に1軒、そして郊外に老後の住まいとしてもう1軒を購入するそうです。2つの家は車で30分以内の距離にあり、良い選択だと思いました。
また、青島に転居した友人もいます。会社の青島事業所に異動になったケースで、これも良い選択のようです。青島では1年間の社保納付で住宅購入が可能と聞きますが、詳細は未確認です。
所感
長々と取り留めのない話をしてきましたが、目的は二つあります。一つは自分自身の次の住宅購入の記録として、もう一つはこれから家を買う人たちが失敗を避け、手続きを理解し、判断を誤らないようにするためです。私たちのような人間を哀れに思う人もいるかもしれません。親の半生の蓄財と、自らの996勤務（私は北京で働いてから一度も996を経験していませんが…だから[微博]http://weibo.com/xheldonのプロフィールには「非典型プログラマー=_=」と書いています）[福報]https://zhuanlan.zhihu.com/p/62406718で得たお金で、60平米にも満たず居住快性ほぼゼロの家を買うなんて。同じお金なら二線・三線都市で100平米超の家を買っても余り、親の近くに住んで面倒を見ながら、年に何度か旅行して天倫の楽しみを満喫できるのに、と。
確かにその通りです。日に日に老いていく親を見ながら、かつて彼らが「ネットは全部嘘だ！ネットの情報を信じるな」と諭した言葉を、今度は私が「ネットは全部嘘です。今は偽造技術が高度で、電話もビデオ通話もダメ。直接会うまで送金してはいけません」と逆に説教する立場になった時、そんな思いは確かにあります。しかし、35歳までにもう少し資産を増やしたい。5、6年後、住宅ローンを完済し子供の幼稚園や小学校の問題を考える頃には、親も丁度退職時期でしょう。その時また考えれば良い。要するに、まだ35歳まで時間があり、親も介護が必要なほど年を取っていないので、稼ぎ盛りの今はもっと収入を増やしたいのです。
繰り返しますが、未来は不確定で政策も変わります。複雑な細部から歴史の大潮流を見抜き、最適解を導き出す人々（株式・不動産・ビットコインの急騰などを捉えた人々）には敬意を表します。これこそ「天に順う者は栄え、天に逆らう者は亡ぶ」です。私たち普通の人、いや「鼠輩」と呼ぶべきような者は、短期的に自己利益にかなう最適解を選ぶしかなく、うつつを抜かし、知らず知らずのうちに（情報の非対称性の中で）、国家政策や大環境によって屠られる羊の群れや刈り取られる韭菜のように追い立てられ、憂い悩み、損得にこだわりながら一生を終えます。自らを高等知性生物、万物の霊長と称する人間の悲哀です。大多数は遺伝子を残す役目を負い、ごく少数の選ばれし者だけが万物の霊長として歴史を創るのでしょう。
しかし、人それぞれの追求は異なり、その高低貴賤はさておき、この過程だけを語るならば、努力そのものに正誤はない。仏は「人生はこの世における一つの修行である」と説いたが、年を重ねるほどにこの言葉の深遠さを感じる。人の一生は終点ではなく過程が重要である。なぜなら、終点は皆墓場だからだ。人は生まれ、泣き、笑い、愛し、憎み、喜び、悲しみ、得意になり、落胆し、嫉妬し、同情し、努力し、堕落し、失敗し、成功する——これこそが人生である。私は若い頃から「老いたらどうのこうの」と言うのを嫌う。それは往々にして時間の流れの上流に立つ者が、後から来る者を上から目線で説教する無駄話か、あるいはその場で他人を困らせられず、説得できないために絞り出した無意味な戯言に過ぎないと思う。いつであれ、その時々にすべきことをし、今を生きるべきだ。
最近また『三国志演義』を読み始めたせいか、冒頭の言葉にさらに深い感慨を覚えた。最後に掲げておく。幸いこの至極の思いを、歌に詠んで志としたい：
滾滾たる長江東に流れ、浪花は英雄を洗い尽くす。
是非成敗は転じて空しきに帰す。
青山は依然として在り、幾度か夕陽紅なり。
白髪の漁夫と樵夫は江辺に立ち、秋の月と春の風を慣れ見る。
一壺の濁酒に喜び相逢う。
古今多少の事、尽く笑談の中に付す。
ブログ主より：
人生の重要な選択に直面したとき、最善の方法を誰かが教えてくれて、貴重な時間を無駄にせずに済めばと、私はよく願っています。だからこそ、自分の経験を踏まえて頻繁にブログを書き、広大なインターネットのこの小さな片隅に、私にとって一度きりの人生経験を記録し、助けを求める人々の力になれればと思っています。
