서문
2018년, 여자친구(현재는 아내)의 영감을 받아 베이징을 떠날 생각을 하게 되었고, 적합한 2선 도시를 물색하기 시작했습니다.
저희는 정저우(郑州), 우한(武汉) 그리고 고향으로 돌아가는 것을 제외한 후, 미래의 자녀 출산과 직장 생활(집과의 거리는 고려하지 않았습니다. 베이징에서 이 먼 거리에서도 잘 지냈으니까요)을 고려하여 두 도시를 선택했습니다: 청두(成都)와 시안(西安). 그래서 2018년 국경일 연휴에 베이징에서 시안을 거쳐 청두로 가는 여행을 계획하며 미래 도시 생활 평가 여정을 시작했습니다.
도시 평가
시안(西安)
시안에서는 이틀만 머물 계획이었고, 고루(鼓楼) 등 관광 명소를 방문했습니다. 이는 저희의 도시 평가 방식의 한계였습니다. 실제로는 주거 지역이나 소프트웨어 단지 근처를 방문해 현지의 분위기를 느끼고 부동산 중개인을 통해 주택 시장을 알아봤어야 했죠. 아마도 여행 전에 시안 소프트웨어 단지 주변의 아파트 상황 등을 미리 조사했어야 했을 것입니다. 결국 우리 IT 종사자들은 앞으로 소프트웨어 단지에서만 일할 테니까요.
국경일 연휴 때문인지 고루는 아침부터 저녁까지 사람들로 북적였고, 사전 조사 시 지후(知乎) 등 미디어에서 접한 시안에 대한 부정적인 정보들이 선입견으로 작용하며 시안에 대한 좋지 않은 인상을 가지게 되었습니다.
하지만 시안의 면 요리는 정말 맛있었습니다. 저희는 한 집에서 비앙비앙면(biangbiang面)을 먹어봤는데 정말 훌륭했습니다. 시안 체류 기간이 짧아 소프트웨어 단지 근처 부동산 시장을 살펴보지 못했기 때문에 이틀 후 청두로 출발했습니다.
청두
“청두는 좋은 곳이야.” 청두를 다녀온 사람이나 청두 출신이라면 거의 모두 이렇게 말한다. 먹고 놀 것도 모두 갖춰져 있다. 우리는 (아마도 시안과 청두를 조사하기 전부터 이미 마음이 기울었을지도 모르지만?) 청두를 좀 더 종합적으로 살펴보고 싶어서 호텔을 금융가 근처로 예약했고, 미리 렌지아 중개인과 연락해 집구경을 하기로 했다.
집구경은 모두 하이테크 산업 개발구(高新区)와 톈푸 신구(天府新区)에서 이뤄졌다. 당시 우리는 청두 상황을 전혀 몰랐기 때문에 중개인이 차로 데려다주며 집구경을 하는 동안 길에서 많은 이야기를 나누며 여러 가지를 배웠다. 예를 들어 ‘권층(圈层)’ 개념—하이테크 구와 톈푸 신구는 1권층으로, 다른 권층의 집은 살 수 있지만 서로는 구매할 수 없다는 것(2020년 말에는 하이테크 구에서 톈푸 신구 집은 살 수 있지만 반대는 안 된다는 규정으로 바뀜). 또 중허(中和), 신촨(新川), 싱롱후(兴隆湖) 같은 ‘판괴(板块)’ 구분과 하이테크 구 최남단에 극지 해양공원이 있다는 기초 정보 등이다. 우리는 북쪽에서 남쪽으로 순판매 중인 단지들만 봤다. 즉 새로 나온 분양이 매진되지 않아 중개인을 통해 판매하는 곳들이다. 따라서 우리가 본 단지들은 대체로 좋은 편이 아니었다. 위치가 외진 곳이거나 학군이 없거나, 중소 개발사의 첫 프로젝트라 부도 위험이 있는 경우(대부분이 기분양이었다)가 많았다. 가장 웃긴 건, 한 단지에 갔을 때 판매사원이 우리가 망설이는 걸 보고 오늘 어떤 단지를 봤냐고 물었다. 내가 본 단지들을 말하자 그 사원은 자기 단지 판매량을 늘리려고 우리가 본 단지들을 마구 깎아내리며 실제 상황(그 단지들이 왜 안 팔리는지 이유)을 말해 옆에 있던 렌지아 중개인을 매우 당황하게 했다. 어쨌든 우리가 본 단지들은 대체로 좋지 않았다. 좋은 단지라면 중개인을 통해 판매할 필요가 없으니까—개발사 자체 판매팀도 사람을 잘 안 받는 단지가 가장 좋은 단지다. 안 팔릴 염려가 없기 때문이다(이후 유명 단지를 보며 알게 된 경험이다).
청두 부동산 시장을 대략 이해한 후, 우리는 청두 텐센트 빌딩에도 갔다. 청두 알리바바 R&D 센터와 아주 가까운 곳에 위치해 있다. 입구에는 〈왕자영요〉 같은 게임 광고가 걸려 있었는데, 〈왕자영요〉를 만든 R&D 센터답게 건물 외부에도 게임 관련 요소가 많았다. 우리가 미리 알아본 바에 따르면 소프트웨어 단지 근처에는 메이퇀 등 유명 인터넷 기업들도 있어 상대적으로 인터넷 업계 분위기가 강했다. 당시 내가 메이퇀에 다니고 있었기 때문에 고려한 점은 메이퇀에서 몇 년 일한 후 내부 전근을 할 수 있다는 것이었다. 그래서 우리는 청두에 정착하기로 결정했다.
청두에서 집을 사려면 호적이 필요하다. 집단호적도 가능하다. 청두는 톈푸 신구를 따로 구분해 놓았고, 슬로건은 "톈푸 신구 또는 하이테크 구에 100만 명의 학사 학위 소지자를 유치하겠다"였다. 관련 정책도 나와 있어 학사 이상 학력자는 바로 청두 집단호적을 딸 수 있다. 관련 호적 절차는 위챗으로 **청두 미호정(成都微户政)**을 팔로우하면 된다. 나와 아내는 당시 청두를 두 번 와야 했지만, 2020년에 관련 정책을 다시 보니 한 번만 오면 되고 나머지 절차는 모두 온라인으로 처리할 수 있어 호적이 지금은 매우 편리해졌다.
내가 먼저 호적을 옮겼고, 약 두 달 후 여자친구가 혼자 청두에 와 호적을 처리했다. 2018년 말이 되면 우리 둘 다 청두시 집단호적을 갖게 되었다. 톈푸 신구 호적은 하이테크 구 집을 살 수 없고 하이테크 구 호적은 톈푸 신구 집을 살 수 없다는 등의 제한이 있어서, 그녀는 하이테크 구에 나는 톈푸 신구에 호적을 옮기기로 했다. 하지만 2020년 초가 되면 하이테크 구는 제한을 풀어 톈푸 신구 집을 살 수 있게 되었지만, 톈푸 신구 호적은 여전히 하이테크 구 집을 살 수 없다. 게다가 여자친구는 청두에서 교사 공무원 시험을 준비해 베이징을 떠날 때를 대비한 대안을 마련했다.
지형적으로 보면 청두는 북쪽, 북서쪽, 서쪽, 남서쪽이 산으로 둘러싸여 있어 발전은 남쪽과 동남쪽 방향으로만 가능했습니다. 남쪽은 현재의 하이테크 산업단지(高新区)와 최근 쌍류(双流)에서 분리된 톈푸 신구(天府新区)가 위치해 있어, 청두는 ‘쌍심(双中心)’ 개념을 갖고 있습니다. 즉, 주 도심은 관재샹즈(宽窄巷子) 등이 하나의 중심지이고, 남쪽은 하이테크 산업단지의 금융 중심지와 톈푸 N가(天府 N 街) 등 남3환로(南三环)가 또 다른 중심지를 이루고 있습니다. 그래서 친구들에게 청두 6환로에서 집을 본다고 말하면 모두 너무 멀다고 하는데, 사실 청두에서 6환로에 살면서 3환로에서 일하는 것은 베이징에서 3환로에 살면서 도심까지 차로 출근하는 것과 비슷한 거리감입니다.
2020년에 청두 정부는 동쪽에 동부신구(东部新区)를 추가로 지정했지만, 제 해석으로는 동부신구는 대규모 산업단지나 물류 허브를 위한 공간으로, 톈푸 신구처럼 두 번째 하이테크 산업단지를 조성하려는 의도는 아닌 것 같아서 크게 관심을 두지 않았습니다.
결혼이 성도에서 주택 구매에 미치는 영향
결혼 여부는 주로 대출과 관련이 있으며, 가족 단위로는 대출 금액이 더 많을 수 있고, 상업 대출의 경우 두 사람이 함께 상환할 수 있습니다. 구체적인 내용은 관련 자료를 참조하시기 바랍니다. 우리는 그 단계까지 진행하지 않았기 때문에 이 문제를 고려하지 않았고, 호적 이전 후 바로 결혼하여 혼인 신고를 했습니다.
베이징 공적금이 성도에서 사용 가능한지
가능합니다. 성도는 선도적인 신흥 도시로, 일부 정부 서비스는 비교적 진보되어 있으며, 호적 이전, 신분증 발급, 공적금 이체 등 점점 더 많은 정부 서비스가 온라인으로 처리될 수 있습니다. 성도 공적금은 이미 전국 공적금 이체 통합 플랫폼에 접속되어 있어, 먼저 베이징에서 신청을 한 후 성도로 이체해야 합니다. 우리도 이 단계까지 진행하지 않아 실제로 해보지는 않았지만, 관련 정책을 연구해본 결과 가능하다는 것을 확인했습니다.
성도 주택 구매 자격
마지막으로 성도에서 주택을 구매하기 위해 필요한 조건에 대해 말씀드리면, 2021년 초 이 글이 작성될 당시 성도 시정부의 주택 구매 정책은 다음 세 가지 조건 중 하나를 충족하면 구매 자격이 주어졌습니다(해당 지역의 사회보험과 호적만으로 해당 지역의 신규 분양 단지나 중고주택을 구매할 수 있음):
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2년간의 사회보험 가입
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2년간의 호적 보유
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1년간의 사회보험 가입과 1년간의 호적 보유
물론, 구매 자격이 있다고 해서 해당 지역의 신규 분양 단지를 구매할 수 있는 자격이 주어지는 것이지, 분양 청약이나 주택 선택 자격이 주어지는 것은 아닙니다. 자세한 내용은 아래를 참조하세요.
성도에서 집 보기
하이테크 존(高新区)의 인프라가 비교적 잘 갖춰져 있는 반면, 톈푸 신구(天府新区)는 개발 정도가 낮았기 때문에(톈푸 신구와 슝안 신구(雄安新区)는 모두 천년 대계로, 우리의 수명이 천년 중에서 차지하는 비중을 계산해 본 후 개척하지 않기로 결정했습니다), 우리는 하이테크 존에 집을 구매하기로 결정했습니다. 그래서 2020년 국경절 당시, 성도 호적이 2년이 되었을 때 다시 성도로 가서 집을 보았습니다. 이번에는 첫 번째 경험을 바탕으로, 성도 주구매통 미니프로그램에서 하이테크 존의 곧 분양될 단지들을 미리 확인한 후, 직접 판매 센터를 방문하여 약 3일 동안 각 단지를 돌아다니며 살펴보았습니다. 최종적으로 몇 개의 단지를 선정했는데, 그 중에는 카이더 센추리 명저, 반코 파크 5호, 중저우 진청후안 2기, 중젠 진란, 중젠 톈푸 궁관, 진위 진청푸, 루샤오 TOD 등이 있었습니다. 그 중 가장 원했던 것은 반코 파크 5호였는데, 아래 사진은 당시 반코 파크 5호의 모델하우스를 방문했을 때 찍은 189평의 입문급 고급 주택 사진입니다:
청두를 포기하다
마음을 평온히 하고 조급해하지 않으며 두 해를 보낸 끝에, 마침내 호적 이전을 마치고 주택 구매 자격을 얻을 때가 되었는데, 뜻밖에도 새로운 정책 변화가 생겼다.
2020년 말쯤,
위에서 말한 대로 해당 구역의 주택 구매 자격을 갖추는 것이 큰 전제 조건이며, 이 전제 하에 다른 요구 사항들이 있다. 아래에서는 우리가 청두에서 주택 구매를 포기하게 만든 새로운 정책을 설명하고, 어떻게 깔때기 모델을 사용해 단계적으로 호적을 옮겨 청두에서 주택을 구매하려는 사람들을 걸러내는지 보여주겠다:
주택 구매 순서
청두에서 주택을 구매하기 전에는 자격만 있으면 새 단지 추첨에 참여할 수 있었지만, 이제는 다음과 같이 바뀌었다:
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사전 심사 코드 신청: 어떤 자격을 가지고 있는지 확인하며, 세 가지로 나뉜다:
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무주택 서민 수요, 즉 명의에 주택이 없고 2016년 이후 주택 양도 기록이 없는 가구. 이혼한 경우 이혼 후 2년이 지나야 한다. 무주택 서민 수요는 다시 세 가지 등급으로 나뉘며, 첫 번째, 두 번째, 세 번째 등급 순으로 자격 심사 시, 즉 추첨 자격이 있는지 확인할 때 심사한다.
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첫 번째 등급: 청두에서 2년 이상 호적이 있고, 청두에서 사회보험을 납부하며, 사회보험과 신청하려는 단지가 같은 구역에 있는 경우(이 같은 구역 여부는 후에 주건위에서 답변을 할 때 논란이 있었지만, 우리와는 상관없다. 우리는 청두에서 1초도 사회보험을 낸 적이 없으며, 반드시 회사 사회보험이어야 하고 개인 사회보험은 무효다).
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두 번째 등급: 청두에서 호적이 2년 이상인 경우.
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세 번째 등급: 청두에서 사회보험을 2년 이상 납부했거나, 1년 사회보험과 1년 호적이 있는 경우.
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재개발 자격: 이건 별로 설명할 게 없다. 재개발 화폐화 정책이라는 천재적인 정책은 모두 알고 있을 것이다.
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일반 자격: 즉 청두에서 주택을 구매할 자격은 있지만 무주택 서민 수요도 아니고 재개발도 아닌 구매자로, 일반 자격에 속한다. 예를 들어 두 번째 주택을 구매해 생활을 개선하려는 청두 현지인 등이 있다.
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단지 등록 신청: 신청하려는 단지를 결정하며, 자격과 신청하는 단지가 같은 구역이거나 구매가 허용된 구역이어야 한다. 앞서 말한 권역 개념과 관련이 있다.
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자격 심사: 첫 번째 단계에서 말한 등급 순서대로 심사하며, 첫 번째 등급에서 호적 기간이 모두 2년 이상인 경우(예를 들어 3년, 10년 모두 2년 이상으로 간주), 사회보험 납부 기간 순으로 정렬해 앞에 있는 사람을 우선적으로 심사한다. 이 심사 인원의 많고 적음은 뒤에 있는 사람들이 심사를 받을 수 있는지에 영향을 미치며, 구체적인 영향은 아래에서 말할 ‘무주택 우선’ 정책과 관련이 있다.
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심사 통과 후 추첨 풀에 들어가 추첨: 운 좋게 심사를 통과하면 추첨 풀에 들어가 추첨을 한다. 추첨 풀에 들어가면 사회보험을 몇 개월 납부했는지, 호적 기간이 몇 개월인지와 상관없이 모두 동등하게 취급되며 확률도 같다. 이미 해당 단지에 신청했지만 심사에 통과하지 못해 추첨에 참여할 수 없는 구매자들은 미안하지만, 마지막까지 기다려야 등록 자격이 풀린다. 이를 '잠금’이라고 하며, 잠금이 풀리기 전에는 다른 단지의 추첨에 참여할 수 없다. 이는 각 구매자가 자신이 어떤 단지를 사고 싶은지 명확히 해야 함을 의미한다.
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추첨 종료, 당첨자 선정: 당첨된 사람은 당첨 번호 순서대로 주택을 선택한다. 일반적으로 주택 선택은 이틀 동안 진행되며, 나는 경험해보지 못했지만 몇몇 단지의 주택 선택 관련 글을 보면 기본적으로 이런 상황이다. 주택 선택 시에는 하나씩 순서대로 선택하며, 고려 시간은 보통 2분만 주어진다. 2분이 가까워지면 누군가 징과 북을 치며 알려준다. 원하는 주택이 아직 남아있는지, 어떤 층이 남아있는지 물어볼 수 있다. 꽤 재미있다. 구체적인 내용은 인터넷에서 관련 소개를 검색해볼 수 있다.
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선방 종료: 선방이 종료되면, 이전에 추첨 풀에 들어가지 못한 구매자 자격이 마침내 해제됩니다. 이때 방을 선택하지 않은 분들은 다른 단지의 추첨에 참여할 수 있습니다.
주의: 만약 추첨에 당첨되었지만, 선방 시 자신이 원하는 층이 없거나 가격이 너무 비싸다는 등의 이유로 방 선택을 포기한 경우, 모두 기권으로 처리됩니다. 두 번 기권할 경우 1년 동안 일반 자격으로 강등됩니다.
무주택 우선 정책
2020년 말, 청두 정부는 연이어 인기 단지 ‘만인 추첨’(즉, 추첨 신청자 수가 분양 물량을 훨씬 초과하는 상황)이 발생하면서:
중앙 정부로부터 지적과 비판을 받고 주건위(住建委) 관계자들이 소환 조치를 당한 이유는, 인당 당첨률이 한 자리 수 혹은 0.xx%에 불과한 상황이 발생했기 때문입니다. 이에 청두 시정부는 상부 관리를 개선하고, 덤으로 "천하의 가난한 선비들을 모두 기쁘게 한다"는 이상을 실현하기 위해 새로운 정책을 고안했습니다. 그중 하나는 앞서 언급한 사전 심사 코드 제도이며, 가장 중요한 것은 '무주택 가구 우선 구매 전략’입니다. 즉, 특정 분양 단지의 신청자 수가 분양 물량의 3배를 초과할 경우, 모든 물량은 일반 구매자에게 할당되지 않고 무주택 가구와 재개발 이주민에게 우선 판매됩니다.
신정책 이전에는 각 분양 단지마다 재개발 구역 이주민, 무주택 실수요자, 일반 구매자에게 일정 비율의 물량이 할당되어 함께 추첨이 진행되었습니다. 이로 인해 인기 단지의 경우 수만 명의 구매자가 100여 세대의 물량을 두고 추첨에 참여하는 ‘만인 추첨’ 현상이 발생했습니다. 비록 당첨 확률이 극히 낮았지만, 저와 같은 ‘강2’(두 번째 우선 순위) 자격자도 기회는 있었습니다. 그러나 신정책 이후에는 신청자가 물량의 3배를 초과할 경우 일반 구매 자격자는 제외되고, 모든 물량이 재개발 구역 이주민과 무주택 실수요자만을 대상으로 추첨됩니다.
제가 당장 기차를 타고 청두를 떠나야 했던 직접적인 이유는 바로 실수요자에 대한 단계별 자격 심사 제도 때문입니다. 호구 요건을 모두 충족하는 ‘강1’(첫 번째 우선 순위) 자격자는 사회보험 납부 기간 순으로 심사됩니다. 만약 심사 과정에서 이미 물량의 3배에 해당하는 인원이 확보되면 심사가 중단되고, 남은 인원은 자동으로 탈락합니다.
이 정책의 결과는 다음과 같습니다: 인기 있는 단지의 경우 많은 사람들이 신청을 하게 되고, 1순위 자격자만으로도 물량의 3배를 초과하면 2, 3순위 자격자는 추첨 기회조차 얻지 못합니다. 이 천재적인 정책 덕분에 인기 단지에 신청한 자격자가 추첨 풀에 들어가기만 한다면 최소 33.3%의 당첨률이 보장됩니다. 중앙 정부에 완벽하게 보고할 수 있는 성과입니다.
반커 공원 5호 분양 시장에서는 한 구매자가 자신의 할아버지·할머니 명의의 구매 자격(자녀 집에 거주하는 할아버지 세대는 명의상 무주택 상태이며, 고신구(高新區) 호구 보유 기간 2년 이상—실제로는 최소 20년—사회보험 납부 기간 300개월, 네, 맞습니다. 300개월은 약 25년에 해당합니다)으로 실수요자 자격을 활용해 추첨에 참여한 사례가 있었습니다. 어떻게 경쟁할 수 있겠습니까? (웨이보 검색: 반커 공원 5호 실수요자)
하지만 여전히 한 가닥 희망을 품고 있었습니다. 결국 ‘강3’ 등급이 많은데, 이렇게 스스로를 위로했습니다.
만코우 공원 5호의 품질과 만코우의 명성, 그리고 189㎡부터 시작하는 만코우의 평형 때문에, 저는 만코우의 분양을 기다리지 않고 조금은 낮은 등급의 카이더 센추리 맨션에 신청했습니다. 예상대로이기도 하고, 예상 밖이기도 했지만, ‘강2’ 등급인 저는 추첨 풀에 들어가지 못했습니다. 카이더의 추첨 풀 진입자 명단에 따르면 최저 사회보험 기간은 67개월이었습니다(제가 기억하기로는).
바로 이 자격이 잠겨 있는 상태에서, 카이더 추첨 자격 재심사 기간 중에 만코우 공원 5호가 갑자기 분양을 시작했고, 평당 2만 위안 초반, 총가격 500만 위안 미만으로 우리에게 매우 적합했습니다. 하지만 자격이 잠겨 있어 만코우와 인연이 없었습니다.
청두 부동산국이 펼친 이 차별 없는 콤보 공격에 의해 저희는 청두를 더 이상 고려하지 않기로 했습니다. 가끔은 톈푸 신구에 먼저 집을 사서, 나중에 개발이 완료되고 주변 인프라가 구축된 후에 이사할 계획을 생각하기도 했습니다. 하지만 미래가 언제 올지는 예측할 수 없습니다. 톈푸 신구가 언제 발전할지도, 우리가 베이징을 떠날 적절한 시기도 예측할 수 없어, 우리는 현재에 집중해 최선의 선택을 할 수밖에 없었습니다.
베이징 재고려
이 “분양 대기—등록 신청—자격 심사 대기—추첨 풀에 들지 못했지만 자격은 여전히 잠김” 과정에서, 제 사회보험이 베이징에서 5년을 채웠습니다. 이는 제게 새로운 선택지—베이징에서 집 구입—를 제공했습니다.
베이징은 공정한 도시입니다. 청두처럼 각종 정책으로 철저히 막아두지 않습니다. 베이징에서 집을 사는 것은 간단합니다. 5년 사회보험이나 5년 공적금, 또는 5년 소득세 납세 증명만 있으면 됩니다. 부동산 투기를 원한다면, 5년 전부터 베이징에서 사회보험을 내야 합니다. 타오바오에서 아무 회사나 찾아 위탁하면 됩니다.
베이징이 이렇게 '관대’하게 제한을 두지 않는 이유는, 정말로 집값을 투기하기 어렵기 때문입니다. 부동산 투기에는 최소 수천만에서 수억 위안이 필요합니다. 한 채만 해도 500만 위안 이상이고, 조금 좋은 집은 800만 위안 이상이기 때문입니다. 이런 집을 살 수 있는 사람들은 베이징에 머물지 않아도 다른 선택지가 있습니다. 게다가 베이징의 대부분 부유층은 외지인입니다. 천만 위안대 집을 사는 사람들은 외지에도 여러 채의 집을 가진 능력자들이라, 절대 무리하게 집을 사지 않습니다.
또한, 2021년 1월 1일부터 새로운 정책이 시행되었습니다. 베이징 자동차 추첨 제도인데, 일반 번호와 신에너지 번호는 무차 가정에 우선적으로 배정됩니다. 특히 신에너지 차량은 3년의 과도기를 두고, 2021년 첫 해에는 60%의 번호 자원이 우선 배정되며, 두 번째 해는 70%, 세 번째 해는 80%로 점차 100%까지 확대됩니다. 먼 곳을 갈 때 차가 없으면 정말 불편합니다. 차를 살 수 있고 번호를 추첨받을 수 있는지는 베이징에 머무는 데 가장 중요한 요소는 아니지만, 행복도를 높이는 추가 점수 항목이라고 할 수 있습니다.
베이징 집 구경/구매
저희는 샤오야오쥐와 왕징 두 곳을 고려했습니다. 하나는 출근이 편리해서(14호선/15호선 및 13호선/10호선), 다른 하나는 주변 인프라가 잘 갖춰져 있어 나중에 매각하기 편리하기 때문입니다. 학군은 아직 고려하지 않았습니다. 아이가 유치원과 초등학교를 다닐 수 있는 곳만 있으면 되며, 주로 자가 거주 목적이었습니다. 정책을 연구해 본 결과, 대학입시를 제외하고, 근로 거주증이 있는 비베이징 호적자도 대학입시 전까지 아이의 교육을 베이징 호적자와 동일하게 받을 수 있습니다. 다만 일부 우수한 학교는 당연히 지원자가 많아 입학 조건이 까다롭습니다. 예를 들어 부모 모두 베이징 호적자인 경우를 우선하고, 그 다음은 부모 중 한 명이 베이징 호적자인 경우, 그 다음은 베이징 집단 호적자인 경우 등을 우선하며, 비베이징 호적자는 당연히 최하위입니다.
샤오야오쥐 집 구경
약국거리에는 '약국거리 북리’라는 아파트 단지가 있는데, 2020년 인기 아파트 거래 순위에서 1위를 차지했을 정도로 많은 사람들이 우리와 마찬가지로 학군을 고려하면서도 교통이 편리하고 출근이 쉬우며 도심에 살고 싶어 하는 모습을 보여줍니다(우리는 회룡관, 서삼기, 천통원 등을 교외 또는 시골 또는 도시와 농촌의 접합부라고 부릅니다. 이곳들은 유명한 대형 쇼핑몰이나 편의 시설이 거의 없기 때문이죠).
약국거리의 주택들은 대부분 오래되고 낡았으며 작습니다. 90년대 초반에 지어진 것이 대부분이고, 90%가 판상식 아파트, 즉 7층 이하의 엘리베이터 없는 주택입니다. 이 중에는 좋은 곳도 있는데, 예를 들어 공안부 가족주택 같은 경우, 우리가 방문했을 때 진짜로 작은 광고가 하나도 없었고, 위생 시설도 깔끔하게 관리되어 있었으며, 안전 문제도 전혀 걱정할 필요가 없었습니다(공안부니까요!). 반면 나쁜 곳도 있는데, 주로 방음 문제, 단지 환경, 아이들의 학교 문제 등이 있습니다. 약국거리 인근의 학군은 상당히 귀한 편으로, 주택과 학위를 연동하는 정책을 시행하고 있습니다. 즉, 집을 소유하고 있더라도 해당 주택 명의로 약 6년에 한 명의 아이만 등록할 수 있다는 뜻입니다. 만약 여러분이 구매한 집의 이전 주인이 아직 6년이 채 되지 않은 상태에서 아이를 학교에 보냈다면, 비록 집을 팔았더라도 여러분의 아이는 학교에 갈 수 없게 됩니다. 하지만 저는 이 정책에 대해 회의적인데, 부동산 등기증과 학위 등은 전국적으로 연동되지 않아 온라인으로 확인할 수 없기 때문에 심사가 그렇게 엄격하지 않을 수 있고, 돈을 주면 어떻게든 될 거라고 생각합니다.
약국거리에는 2000년대 이후에 지어진 타워형 아파트, 즉 엘리베이터가 있는 주택도 있지만 가격이 비쌉니다. 하지만 지하철과 가깝고 주변에 중앙산업주택(또는 다른 이름인데 정확히 기억나지 않습니다)이 있어 교체율이 높기 때문에 구매 후 판매 걱정은 없을 것입니다.
왕징(望京) 집보기
왕징의 주택은 가장 큰 장점이 인프라가 잘 갖춰져 있다는 점과 한국인이 많다는 것입니다. 비록 동양인이지만 외국인으로 분류되기 때문에 정부의 대외적인 정책에 따라 표면적인 부분에서 잘 관리됩니다. 따라서 도로 환경, 단지 품질, 공공 시설 등이 대체로 괜찮은 편입니다. 하지만 우리가 살 수 있는 왕징의 주택도 비교적 오래된 것이고, 인근 500m 이내에 왕징 지하철역과 푸통 지하철역이 있으며, 캐피탈 몰(캐피탈을 말하면 캐피탈 센추리 명저가 떠오르는데, 맞습니다. 둘은 같은 곳으로 싱가포르의 캐피탈입니다)과 솔라나 블루 포트와도 가깝습니다. 또한 왕징에는 직장이 많고 먹을거리와 놀거리가 풍부하기 때문에 나중에 매각하려 해도 쉽게 팔릴 것이라고 생각했습니다.
현재 우리 집 월세는 7,490원이고, 2021년에는 또 오를 것으로 예상됩니다. 반면 집을 구매하면 공적금까지 합쳐 월세보다 매월 수천 원을 절약할 수 있을 뿐만 아니라, 몇 년 후 대출을 다 갚고 나면 결국 집을 소유하게 되는 셈이라 매우 합리적입니다. 또한 베이징에서 대출을 다 갚은 후에는 집을 매각하고 2선 도시에서 중고주택을 구매하거나 고향으로 돌아가 월세 수익을 얻는 방법도 고려 중인데, 이 경우에도 매월 수천 원의 수입이 생길 것입니다.
물론 가장 중요한 점은 우리가 이 집을 정말 좋아한다는 것입니다. 남서향으로 큰 창문이 있고, 구조도 나쁘지 않으며, 오래된 집이라 발코니나 3미터 천장 높이 같은 것을 바라지는 않습니다. 큰 베란다만 있어도 충분히 만족스럽습니다.
까다로운 사람들은 남서향 집은 해질녘 볕이 심하고, 단지 내 세입자가 많아 안전하지 않으며, 원룸이라 아이를 낳거나 노부모가 오면 불편할 것이라고 말하겠지만, 우리에게 중요한 것은 비로소 '우리 집’을 갖게 된다는 의미입니다.
집을 볼 때 가장 중요한 것은 자신의 needs를 명확히 하고, 예산 범위 내에서 가성비가 높은, 즉 평당 가격이 낮은 집을 선택하는 것입니다. 그래야 나중에 매각할 때 손해를 보지 않습니다. 집 보는 과정 자체는 다소 지루할 수 있는데, 기본적으로 중개인이 집을 찾아주거나 본인이 마음에 드는 집을 발견한 후 중개인을 통해 집을 보는 방식입니다. 마음에 드는 집이 있으면 소유주와 가격 협상을 시작할 수 있습니다. 중개인은 跳单이라고 하는, 중개인을 거치지 않고 직접 소유주와 거래하는 것을 우려하기 때문에, 일반적으로는 중개인에게 수용 가능한 가격과 조건을 전달하면 중개인이 이를 소유주에게 알립니다. 소유주와의 모든 커뮤니케이션은 중개인을 통해 이루어지며, 직접 대면하지는 않습니다.
기타 집 구경 경험
왕징과 샤오야오주 외에도 다윈시티나 炫特区 (맞습니다, 드라마 <분투>에 나온 그 화려한 지역입니다. 하지만 지금은 젊은 모델이나 외곽 인물들이 많이 거주하며 "炫特区, 문은 서쪽, 안에 사는 건 다 계집애"라는 소리를 듣는 곳으로 전락했습니다) 근처 집도 살펴봤습니다. 이 지역은 시내 중심가에 위치하며 역사적 이유로 집값이 상대적으로 낮아 고려 대상이 되었습니다. 집을 보면서 여러 주택 유형에 대해 알게 되었는데, 크게 다음과 같이 분류할 수 있습니다:
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已购公房: 일명 ‘방개방’ 또는 '수후공방’이라고도 하며, 도시 직원들이 국가 및 지방 정부의 도시 주택 제도 개혁 정책에 따라 원래 임대하던 공공 주택을 원가 또는 표준 가격으로 구매한 주택을 말합니다. 이미 소유권을 취득한 경우 거래가 가능합니다. 일부 성 직영 방개방은 거래 전에 소속 단체의 동의가 필요할 수 있습니다. 부동산 등기증에는 “원가 판매 주택”, “할인 판매”, “표준 가격 판매” 등이 표기됩니다. 등기증 부속 페이지 또는 조사 비고란에 “방개판매” 또는 "공방판매, 완전 소유권"이라는 문구가 있는 경우 모두 방개방에 해당합니다. 주의할 점은 다음과 같습니다:
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방개방에는 중앙산방과 일반 공방이 포함됩니다. 중앙산방은 소속 단체의 동의를 얻어 시장에 출시된 후에만 매매 및 소유권 이전이 가능합니다. 일반 공방의 경우 원래 단체에 우선 매수권이 있는지, 판매 제한 조항이 있는지 확인해야 하며, 일반적으로 원래 매매 계약서에 명시되어 있습니다.
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공방의 단점: 대부분 건축 연도가 오래되어 노후 주택일 경우 대출 기간에 영향을 줄 수 있으며, 평형이 일반적이고 소형 평수가 많습니다.
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공방의 장점: 위치가 좋고, 세금이 적으며, 대출 금액이 더 높을 수 있습니다(은행에서 주택 가치가 안정적이라고 판단하기 때문). 평형이 컴팩트하고, 총액이 낮아도 더 나은 거실 기능을 누릴 수 있습니다.
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상품주택: 이는 정부 관련 부서의 승인을 받아 부동산 개발 경영 회사(개인, 외국 기업)가 정부 기관으로부터 토지 사용권을 40년, 50년, 70년 동안 임대하여 개발한 주택으로, 완공 후 시장에 판매 또는 임대하기 위한 주택을 말합니다. 주거용, 상업용 및 기타 건물이 포함되며, '대권리주택’이라고도 불립니다. 반면, 합법적으로 국유 토지 할당 또는 집단 토지 할당을 신청하여 자체 건설, 참여 건설 또는 위탁 건설한 후 자체 사용하는 주택이나 기타 건물은 상품주택 범위에 속하지 않으며, '소권리주택’에 해당합니다. 우리가 일반적으로 구매하는 것은 상품주택으로, 신규 주택과 중고주택(기존 주택) 등이 포함됩니다.
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가격 제한 상품주택: 가격 제한 상품주택은 가격과 평형(면적)이 제한된 상품주택으로, 주로 중저소득 가정의 주거 어려움을 해결하기 위한 고가 주택에 대한 일시적인 조치입니다. 경제적 적용 주택이 아닙니다. 기본적으로 정부가 토지를 판매할 때 토지 용도를 제한하고, 개발사의 주택 가격이 특정 비율을 초과하지 못하도록 제한하여 원천적으로 주택 가격을 통제합니다.
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1/2류 경제적 적용 주택: 우리가 일상적으로 언급하는 경제적 적용 주택은 사실 1류 경제적 적용 주택으로, 국가 계획에 따라 배치된 정책적 주택입니다. 이 주택은 자가 거주만 가능하며, 임대 또는 대여는 물론 거주 이외의 어떤 활동도 할 수 없으며, 5년이 지나야 시장에 출시할 수 있습니다. 2류 경제적 적용 주택은 재개발 이주 주택, 안주주택 또는 안거주택으로, 경제적 적용 주택으로 관리되는 기타 유형의 주택입니다.
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공유 재산권 주택: 이는 정부와 구매자가 주택 건설 자금을 공동으로 부담하며, 분배 시 계약서에 공유 당사자의 자금 규모 및 향후 철수 과정에서의 권리와 의무를 명확히 합니다. 철수 시 정부가 회수하며, 구매자는 자신의 자산 규모 부분만 현금화할 수 있어 보장 주택의 폐쇄적 운영을 실현합니다. 베이징에는 여러 곳에 공유 재산권 주택이 건설되어 있으며, 예를 들어 샤오미 테크놀로지 파크 근처, 동바 근처 등이 있습니다. 구체적인 정보는 공식 웹사이트에서 토지 예약 및 곧 개장할 공유 재산권 주택 위치를 확인할 수 있으며, 모두 예약 주택입니다.
협상
마음에 드는 집을 하나 골랐고, 괜찮은 느낌이 들었습니다. 우리가 선택한 집의 소유자는 당시 후허하오터에 머물고 있었습니다. 그녀는 07년에 집을 구매한 후 외부에 임대했고, 자가 거주한 적이 없었습니다. 우리는 소유자와 가격을 협상하기로 결정한 후 중개인에게 소유자와 연락을 요청했고, 시간을 약속하여 이야기를 나누기로 했습니다. 일반적으로는 직접 만나 이야기해야 하지만, 소유자가 외지에 있었기 때문에 먼저 비디오로 의향을 살펴보기로 했습니다. 멀리서 온 사람에게 원래 가격 500만 원에 200만 원을 제시하면서 팔지 않으면 그만이라는 태도를 보인다면 소유자가 헛걸음하게 될 수 있어 어색할 수 있습니다. 중개인이 우리에게 비디오 통화가 가능한지 물었고, 우리는 이해하고 수용했습니다.
협상 당일('협상’이라는 단어를 사용하면 항상 어색하게 느껴집니다. 마치 국가 대사를 논의하는 것처럼 공식적으로 느껴지지만, 이는 중개인이 사용하는 용어이므로 우리도 그렇게 사용했습니다), 저와 아내는 퇴근 시간이 늦었기 때문에 원래는 왕징에 있는 렌자 매장에 가야 했지만, 렌자 중개인 청년이 우리를 배려하여 특별히 제 회사 근처의 렌자로 차를 몰고 와 비디오 회의를 진행했습니다.
이날은 제가 기억에 남는 날이었을 수도 있고, 하늘이 제가 더 깊이 기억하도록 한 날이었을 수도 있으며, 트루먼 쇼처럼 제가 우주의 중심이었을 수도 있습니다. 물론 가장 가능성 높은 것은 우연이었을 것입니다. 그날은 제가 베이징에 온 이래 가장 추운 날이었고, 뉴스를 본 후 2021년 1월 6일이 1960년 이후 베이징에서 가장 추운 날이라는 것을 알게 되었습니다:
협상할 때, 렌지에 측에서는 네 명이 왔습니다. 각각은: 우리에게 집을 보여준 두 사람; 집 관리자 한 명, 즉 집주인이 그의 고객이며 그는 집주인과의 관계를 유지하는 역할을 맡고 있음; 협상 전문가 한 명, 집을 보여준 두 직원의 말에 따르면 그는 그들의 매장 점장이라고 합니다.
우리의 협상은 밤 12시까지 진행되었고, 당연히 핵심은 총 가격이었습니다. 집주인 측은 더 이상 낮출 수 없는 금액을 제시했는데, 그녀는 톈진에서 두 채의 집을 사기 위해 이 집을 판매하는 중이라 더 낮추면 구매할 수 없다는 이유였습니다. 또한 일반적으로 집 구매 시 계약금은 30~50만 위안 정도가 적당하지만(이 돈은 집주인이 집 문서를 렌지에 맡기기 위한 것으로, 협상 당일 주는 것이 아님), 집주인 측도 집을 구매해야 하기 때문에 우리에게 80만 위안의 계약금을 요구했습니다. 그래서 우리는 서로 주고받는 협상을 진행했고, 내 사회보장 문제와 소득 증명 문제 등도 논의되었습니다. 결국 12시가 되어도 살지 말지 결정을 내리지 못했는데, 구매를 결정하면 즉시 집주인에게 1만 위안을 보내诚意를 표시해야 하고, 렌지에에서는 해당 매물을 내림(판매 완료) 처리하기 때문이었습니다.
중개사의 협상 전문가는 역시 점장답게 말솜씨가 뛰어났고, 분명히 특별한 훈련을 받은 것 같았습니다. 저와 아내는 인터넷 업계에서 다양한 속임수, 협박, 유인 등의 운영 전략을 경험했다고 생각했지만, 모두 스크린을 사이에 둔 상황이었습니다. 실제로 현실에서 얼굴을 마주보고 협상을 잘하는 사람을 만나니, 저조차도 그의 진짜 의도를 이해하는 데 시간이 필요했습니다. 물론 그의 진짜 의도를 알게 된 후에도, 그가 당신과 얼마나 искрен하게 친구가 되려고 하는지, 혹은 얼마나 마음을 열고 당신을 위해 장단점을 분석해주는지에 상관없이 오직 하나의 목적만 있었습니다: 당신이 빨리 집을 사게 해서 중개 수수료를 받는 것이죠.
이는 당연한 일이며, 우리도 이 때문에 그들을 경계하지는 않았습니다. 하지만 제 성격상 이익 관계가 있는 서비스 제공자를 쉽게 믿지 않는 편이라, 8시 반부터 12시까지 거의 4시간 동안의 협상 끝에도 아내와 저는 일치된 결정을 내렸습니다: 집에 가서 다시 생각해보자. 점장이 우리에게 물었습니다, “집에 가서 무엇을 생각해보겠냐고?” 저와 아내도 뚜렷한 이유를 말할 수는 없었지만, 그냥 "음, 이렇게 큰 일은 다시 생각해봐야 한다!"는 느낌이었습니다. 중개사 측은 어쩔 수 없다는 반응이었습니다.
결정
하룻밤을 생각한 끝에, 구매하지 않기로 결정했습니다. 다음 날 중개사에게 알렸고, 가격이 너무 높다고 생각한다고 말했습니다. 그런데 오후가 되자 아내가 마음을 바꿔 집이 괜찮다고 생각했고, 단지 더 많은 집을 보고 싶을 뿐이라며, 너무 적은 집만 보고 결정하는 것이 아깝다고 했습니다. 그래서 우리는 오후에 집에 가서 다시 생각해보았고, 결국 구매하기로 결정했습니다. 제가 아내에게 묻자, 사고 싶은 마음이 더 큰지, 아니면 사지 않으려는 마음이 더 큰지? 그녀는 사고 싶은 마음이 조금 더 크다고 했습니다. 그래서 저는 우리가 받아들일 수 있는 가격과 집주인 측도 받아들일 만한 가격을 제시했습니다. 하지만 예상치 못하게도, 집주인 측은 5천 위안을 더 요구하지 않으면 판매하지 않겠다고 했습니다. 우리는 오랫동안 고민한 끝에 결국 동의했습니다.
집주인 측은 다른 사람들과는 다른 특별한 요구사항이 있었는데, 일반적으로 계약금은 50만 위안을 넘지 않지만, 집주인은 80만 위안을 원했습니다. 그들은 톈진에서 집을 사기 위해 이 집을 판매하는 중이었고, 이 금액을 받지 못하면 구매할 수 없기 때문이었습니다. 우리는 동의했지만, 동시에 우리의 조건으로 계약서 체결과 첫 지급 시기를 늦추고 싶다고 요청했습니다. 가능한 한 늦게 돈을 주고 대출을 받고 싶었는데, 원래는 6개월을 원했지만 집주인 측은 6개월은 안 된다며, 그들이 첫 지급 후 잔금을 그렇게 오래 끌 수 없다고 했습니다. 그래서 협상 끝에 4월 말로 결정했습니다.
또 다른 문제는 중개 수수료 문제인데, 이론적으로는 집값 총액의 2.7%이지만 2.5%까지는 협상 가능합니다. 그 이하로는 렌자(Lianjia)에서도 흔쾌히 응하지 않습니다. 원래 중간에 렌자 측에서 2.45%까지 가능하지만 신청이 필요하다고 했다가 나중에 불가능하다고 했습니다. 대신 다른 방식으로 보완해주겠다고 했는데, 예를 들어 우리의 자금 리스크를 줄여주는 방식으로, 즉 계약서 초안 작성 시 특정 불가항력 상황 발생 시 판매자와 협의하여 전액 환불(일반적으로 계약금 1만 위안은 돌려받지 못함)을 약속하는 방식이었습니다. 그래서 우리는 이를 수용했습니다.
이 단계에는 특별한 기술이 필요 없고, 그냥 얼굴을 두껍게 하면 됩니다. 어차피 단위가 '만 위안’이니까요.
확정 후 즉시 계약금 1만 위안을 판매자의 은행 계좌로 이체했습니다. 그리고 며칠 후 구매 의향서를 작성했는데, 의향서에는 80만 위안을 언제 지불할지, 언제 온라인 계약을 체결할지, 언제 중개 수수료를 낼지 등이 명시되어 있었습니다. 의향서 서명 시 또 5만 위안을 판매자에게 이체하고, 계약 체결 후 15일 이내에 나머지 80만 위안 계약금을 지급하기로 약속했습니다. 동시에 판매자는 부동산 증서를 렌자에 맡기기로 했습니다(맡기기 전에 판매자와 렌자가 함께 해당 집에 등록된 호적이 있는지 확인해야 합니다. 호적이 있으면 전액에서 일정 금액을 공제한 소위 ‘배상금’ 같은 것이 발생하며, 호적이 이전된 후에야 이 금액이 판매자에게 지급됩니다). 그리고 3월 초에 온라인 계약 절차를 시작하고, 온라인 계약서를 바탕으로 공적금 대출, 상업 대출 등을 진행했습니다. 이후에는 소유권 이전, 물류 인계 등이 계약서에 명시된 대로 진행되었습니다. 이에 대해서는 아래에서 천천히 설명하겠습니다.
이 모든 절차는 중개인과 함께 진행됩니다. 이해가 안 되는 부분이 있으면 중개인에게 물어보면 됩니다. 우리는 10만 위안이 넘는 중개 수수료를 냈기 때문에 전혀 주저하지 않고 모든 질문을 했습니다. 렌자의 중개 서비스는 꽤 괜찮은 편이고, 절차도 비교적 표준화되어 있으며 전문적입니다. 집과 관련된 문제(예: 대출 방법, 계약금 계산 방법, 소유권 이전 방법 등)를 물어보면 대부분 명확하게 설명해줍니다. 그래서 비교적 안심이 됩니다. 만약 과정 중에 어려움이 있다면(예: 소득 증명서를 발급받기 어려운 경우), 그들도 방법을 강구해줍니다. 제가 아는 바로는 일부 지역의 중개인은 모든 절차를 대행해주기도 합니다. 소득 증명서, 은행 거래 내역(현재는 필요 없음) 등을 포함해서, 당신은 계약금만 제공하면 됩니다. 물론 이러한 증명서는 위조된 것이고, 문제가 발생해도 몇 년 후의 일이니 대출을 갚지 못해도 그들은 책임지지 않습니다. 그들은 단지 거래를 성사시켜 수수료를 벌고 싶을 뿐입니다. 이에 비해 수도인 베이징은 훨씬 더 규범적입니다. 소득 증명서는 반드시 본인이 제출해야 하며, 없으면 집을 살 수 없습니다. 사회보장이나 소득세도 5년 이상 내야 하며, 없으면 역시 집을 살 수 없습니다.
여기서 한 가지 말씀드리자면, 중개인이 존재하는 이유 중 하나는 매매 당사자가 서로를 찾을 수 있게 해주는 것(이 용어가 뭐였죠?)이고, 또 다른 중요한 역할은 매매 당사자 간의 신뢰 문제를 해결하는 것입니다. 따라서 우리가 계약금을 낼 때 규정에 따라 돈은 먼저 렌자 측에 이체되고, 동시에 집주인은 부동산 증서를 렌자(후속 대출은 은행)에 맡깁니다. 최종적으로 우리가 계약금 잔액과 대출금을 모두 지급한 후에야 은행에 맡겨진 부동산 증서를 받을 수 있습니다.
계약금 마련
이 부분은 특별히 설명할 것이 없습니다. 모든 비용과 현재 보유한 자금을 정확히 계산하고, 여기저기서 조금씩 모으면 됩니다. 집에서 일부 자금을 지원해주었기 때문에, 다른 지역 간행 이체 수수료를 절약하기 위해 베이징에서 농상은행 카드를 하나 더 만들었습니다. 계약금은 렌자 계열의 결제 플랫폼인 'Jiajia Pay’로 이체되었고, 이체가 완료되면 감독이 시작되었다는 의미이며, 이후 집주인에게 부동산 증서를 맡기도록 요청할 수 있습니다.
마감일 전 주말, 우리는 돈을 모아 집에서 가장 가까운 렌자이(链家) 매장을 찾았습니다. 일부 돈은 제 계좌에, 일부는 아내 계좌에 있었기 때문에 렌자이 중개인에게 각각 주문을 생성하도록 한 후 가까운 렌자이 매장에서 결제하겠다고 말하고 POS기로 카드를 긁었습니다. 그들의 POS기는 대금 결제 전용으로 일일 한도가 없었습니다. 일반적으로 은행 카드를 위챗에 연결해 온라인 이체를 할 경우 30만 위안의 일일 한도가 있지만, 렌자이 POS기에는 그런 제한이 없어 바로 결제할 수 있었습니다. 우리는 계약금을 두 번 결제했는데, 아내가 한 번, 제가 한 번 결제한 후 아내의 카드로 중개 수수료를 지불했습니다. 2분도 채 되지 않아 수십만 위안, 거의 100만 위안이 나갔습니다. 아마 지금까지 결제한 금액 중 가장 큰 규모였을 겁니다(물론 이후 실제 첫 계약금으로 120만 위안을 더 지불했습니다).
우리가 계약금을 모으는 동안, 집주인(본인은 베이징에 없었음)도 중개인과 함께 파출소에 가서 호적을 확인해 집 아래에 호적이 없음을 확인했습니다. 중개인은 우리에게 베이징시 임시 거주증을办理하라고 했는데, 아마도 향후 온라인 계약을 체결할 때 필요할 것 같았습니다.
주의해야 할 기타 구매 조건
취업 거주증/임시 거주증
'취업 거주 카드’가 아닌 '거주증’입니다. 2021년부터 사회보장국은 점차 온라인으로 거주 카드와 거주증을 신청하는 방식을 도입했으며, 전자 거주증과 카드를 발급합니다. 따라서 위챗에서 ‘베이징시 거주증’ 공식 계정을 팔로우해 신청하면 됩니다. 필요한 서류를 업로드하고 현재 임대 중인 주소와 계약서를 작성하면 됩니다. 만약 임대가 부부 중 한 명 명의라면, 다른 한 사람과 임차인의 관계를 증명해야 합니다. 예를 들어 결혼증을 업로드하지 않으면 불법 동거로 간주되어 임시 거주증을 발급받을 수 없습니다. 모든 조건이 충족되면 5일 내에 심사가 완료되며, 경찰이 직접 방문해 함께 사진을 찍고 확인한 후 바로 심사 통과가 표시됩니다. 다음 날 베이징 통(北京通) 앱에서 임시 거주증을 확인할 수 있습니다.
무범죄 기록
이 부분은 특히 주의해야 합니다. 정확히 어느 단계에서 요구되는지 기억나지 않는데, 아마도 임시 거주증을 신청할 때, 아니면 주택 공적금 대출을 받을 때, 혹은 사회보장국官网에서 점수制落户를 확인하거나 차량 추첨을 신청할 때일 수도 있습니다. 구체적으로는 정말 기억나지 않습니다. 요구 사항은 5년 이내에 행정/형사 처벌을 받지 않아야 한다는 것입니다. 예를 들어 xx일간 구류나 xx위안의 벌금 등이 해당됩니다. 그렇지 않으면 해당 증명서를 신청하는 데 문제가 생길 수 있습니다. 요점은 바보들과 충돌하지 않고 자신이 바보가 되지 않도록 조심하는 것입니다.
온라인 계약 체결, 첫 계약금 지불
다음 단계는 온라인 계약을 체결하는 것입니다. 우리는 3월이 되어 회사에서 2월 공적금을 납부한 후 확인할 수 있을 때까지 기다렸습니다. 그 후에야 온라인 계약을 체결하고 공적금을 인출하거나 조합 대출을 신청할 수 있었습니다.
이 과정에서 렌자이 중개인은 주소를 변경해야 한다고 말했는데, 정확히 어떤 상황인지는 알 수 없었습니다. 아마도 시간이 오래되어小区 이름이 변경된 것 같습니다. 원래는 왕징신청(望京新城)이었는데 지금은 왕징시위안 4구(望京西园四区)로 바뀌어 부동산 등기증과 주건委의 정보가 일치하지 않아 발생한 문제였을 겁니다. 필수적인 절차는 아니었고, 구체적인 내용은 알 수 없었습니다.
또한, 온라인 계약서에 기재된 '온라인 계약 가격’은 건설위원회에 등록하기 위한 목적으로 사용됩니다. 온라인 계약 가격은 대출 금액을 결정하는 데 사용되며, 동시에 세금도 이 가격을 기준으로 계산됩니다. 예를 들어, 실제 거래 가격이 500만 원이고, 250만 원을 대출받고 싶지만, 초기 지불 금액이 200만 원밖에 되지 않는 경우, 온라인 계약 가격을 358만 원으로 기재할 수 있습니다(즉, 250 / 0.7 ≈ 358만 원. 온라인 계약서 내 대출 금액은 온라인 계약 가격의 70%를 초과할 수 없으며, 이는 온라인 계약서 내 초기 지불 금액이 온라인 계약 가격의 30% 미만이 될 수 없음을 의미합니다). 이 경우, 세금은 358만 원을 기준으로 계산되며, 온라인 계약서 내 초기 지불 금액인 358 - 250 = 108만 원은 아무런 의미가 없습니다. 실제 초기 지불 금액은 기존 거래 계약에 따릅니다(적어도 중개인은 저에게 그렇게 설명했습니다). 따라서, 이 부분은 조작 가능한 여지가 큽니다. 초기 지불 금액을 늘리고 대출을 줄이고 싶다면 온라인 계약 가격을 낮게 기재하면 되며, 이에 따라 대출 금액이 줄어들고 세금도 줄어듭니다. 반대로 대출을 늘리고 초기 지불 금액을 줄이고 싶다면 온라인 계약 가격을 높게 기재하면 되며, 이 경우 세금은 높아지지만 초기 지불 금액은 낮아집니다. 검색해보니, 중고주택 총 가격이 990만 원인데 온라인 계약 가격은 330만 원으로 기재한 사례도 있습니다. 이는 세금을 줄이기 위한 목적이었습니다. 나머지 990 - 330만 원은 어떻게 처리되는지에 대해서는 거래 계약서에 세부 사항으로 기재되며, 일반적으로 인테리어 비용이나 가구/가전 제품 비용으로 처리됩니다. 이 부분은 세금이 부과되지 않습니다.
온라인 계약서를 출력하기 전에, 계약서에 기재된 초기 지불 금액은 판매자와 협의하여 변경할 수 있습니다(아래의 ‘주의사항’ 참조). 이때 지불하는 금액 = (총 초기 지불 금액 - 이미 지불한 계약금 - 10만 원의 주택 등록 보증금 - 3만 원의 관리비)입니다. 즉, 초기 지불 금액은 네 번에 나누어 지불되며, 이때 이미 계약금을 한 번 지불한 상태입니다. 온라인 계약이 완료된 후 두 번째 금액을 지불합니다. 10만 원의 주택 등록 보증금은 소유권 이전 당일 주소 조회 후 판매자에게 이체하며, 3만 원은 인도 당일 이체합니다. 아래는 에서 표시하는 주택 구매 프로세스입니다:
온라인 계약은 매우 간단합니다. 중개인에게 본인과 배우자의 호적등본(집단호적의 경우 개인 페이지 원본과 호적 첫 페이지 사본에 공식 인감 필요)을 보내고 각종 서류에 서명하면 됩니다. 그중 하나는 건설부에 등록해야 하는 파일입니다. 그리고 각종 보증서가 있는데, 정확히 어떤 보증서였는지 기억나지 않지만 기본적으로 중개인이 서명하라고 하는 곳에 서명하면 됩니다. 주목할 점은 부부 공동으로 집을 구매하는 경우, 서류에 두 사람 모두 서명이 필요하다는 것입니다. 하지만 건설부 웹사이트는 오후 5시에 마감되기 때문에, 이 일만을 위해 휴가를 내기 어렵습니다. 따라서 회사에서 출력 후 서명(서명 순서가 있으며, 대출을 받는 사람이 먼저 서명)하고 사진을 찍어 상대방에게 보내면, 상대방이 다시 출력 후 서명하고 중개인에게 사진을 보내는 것으로도 충분합니다. 원본은 필요 없습니다. 온라인 계약 완료 후 중개인은 온라인 계약 비밀번호를 제공하는데, 이는 다음 단계인 공제금을 인출하는 데 사용됩니다. 나중에 계약 번호와 비밀번호를 입력하면 자동으로 주택 정보가 표시됩니다.
함정
여기서 계약금을 지불할 때 함정에 빠졌습니다. 정확히 말하면 우리가 Lianjia 중개인의 말을 너무 믿은 탓입니다. 계약금 계약을 할 때 언제, 얼마를 지불할지와 대출 금액을 정하면서, 제 수입 증명서를 적절하게 발급받을 수 있을지 불확실했고, 아내의 월급으로는 월 상환액의 두 배를 충당할 수 없었기 때문에 대출을 줄이고 계약금을 늘리는 방식으로 높은 계약금을 계획했습니다. 당시 Lianjia 중개인은 계약서를 다 작성한 후에도 변경할 수 있다고 했습니다. 수입 증명서 발급 여부가 확정되면 집주인과 계약금 변경 계약을 다시 체결하면 된다고 했습니다. 간단하니 일단 최소 대출과 최대 계약금으로 작성하라고 했습니다. 그래서 우리는 그 말을 믿고 "만약 집주인이 계약금 변경을 거부하면 어떻게 해야 하느냐"는 질문을 하지 않았습니다.
결국 우리는 이 문제에 직면했습니다. 집주인도 우리가 준 계약금으로 그들의 집을 사기 위해 계약금을 지불한 상태였기 때문에, 계약서의 계약금 금액을 변경하고 싶지 않았습니다.
우리는 당시 수입 증명서를 적절하게 발급받을 수 있을지 불확실했기 때문에 중개인의 말을 듣고 최소 대출로 계획했습니다. 하지만 당시 중개인에게 "이 계약의 계약금 금액은 제 수입 증명서 발급 여부에 따라 변경될 수 있다는 점을 반드시 집주인에게 전달해야 한다"고 말했지만, 중개인은 아마 이 내용을 집주인에게 전달하지 않았을 것입니다.
어쩔 수 없이 이미 80만 위안의 계약금을 지불한 상태였기 때문에, 여기저기서 돈을 빌리고 모아야 했습니다. 그리고 집주인과 흥정을 했지만(실제로 여유는 거의 없었습니다. 그들도 이 돈이 필요했고, 그들의 집 매입 대상과도 흥정해야 했기 때문입니다), 결국 양측이 합의한 금액을 모아서 온라인 계약서를 출력하고 다음 단계를 진행할 수 있었습니다.
대출에 관하여
대출은 세 가지 종류가 있습니다: 공제금 대출, 상업 대출, 혼합 대출.
공제금 대출은 매월 수천 위안의 공제금으로 대출을 상환하는 방식입니다. 이 대출의 이자는 2%대로 비교적 낮지만 한도가 적습니다. 매년 10만 위안씩 증가하며, 최대 수십만 위안(60만? 기억이 나지 않습니다)을 넘지 않습니다. 베이징에서 집 한 채를 사는 데는 3~400만 위안이 기본이기 때문에 당연히 불가능합니다.
상업 대출은 상업 은행에서 대출을 받는 것입니다(꼭 상업 은행이 아니더라도 국유 은행도 이 업무를 합니다). 이 대출의 이자는 높지만 더 많은 금액을 대출받을 수 있습니다.
마지막으로 혼합 대출은 말 그대로 상업 대출과 공제금 대출을 합친 것입니다. 공제금 부분은 공제금으로 상환하고, 상업 대출 부분은 예금(월급)으로 상환합니다.
대출의 본질은 당신의 집이 은행에 담보로 잡히는 것입니다. 그리고 대출을 받으려면 부동산 증서를 가지고 은행에 가서 (가정해 보자면) "이 집을 사기 위해 300만 원을 대출받고 싶습니다"라고 말해야 합니다. 은행은 당신의 부동산 증서를 보유한 상태에서 일반적으로 원하는 대출 금액의 95%만 대출해 줍니다. 즉, 285만 원만 대출받을 수 있습니다. 그리고 총 가격이 500만 원인 경우, 중개 수수료를 제외하고 당신의 계약금은 215만 원이 됩니다. 대출을 모두 상환한 후에는 은행에서 대출 완납 증명서를 발급받아야 합니다. 그래야 비로소 당신의 부동산 증서가 진정으로 당신의 것이 됩니다. 그렇지 않고 상환 기간 동안 대출을 갚지 못하면 은행은 당신의 집을 경매에 부칠 권리가 있으며, 이런 집이 바로 전설적인 '법원 경매 물건’입니다.
상업 대출의 경우, 은행은 당신에게 몇 가지 서류에 서명하도록 요구할 것입니다. 예를 들어, 주택 구매 필수 보증서나 대출 금액이 오직 주택 구매 목적으로만 사용되며 다른 용도로 사용되지 않는다는 내용 등입니다. 또한 미리 몇 가지 정보를 작성하도록 요구할 것입니다. 예를 들어 LPR 대출의 경우, 금리 재조정일이 언제인지 등과 같은 정보입니다. 그리고 아래와 같은 내용들입니다:
또는 아래와 같이:
공적금 인출에 관해
회사 인출 절차를 따르지 않았는데, 회사에서 인출하는 것이 개인적으로 더 쉬울 수도 있을까요? 제가 직접 조사해 본 결과, 베이징 공적금 공식 웹사이트의 2020년 신규 정책에 따르면 개인이 공적금을 인출하여 주택 구매에 사용할 수 있다고 합니다. 구매할 수 있는 주택은 베이징 행정 구역 내의 주택이나 본적지 성회(省會)의 주택 등이 포함됩니다(네, 정말로 성회만 가능합니다. 자세한 내용은 해당 사이트의 설명을 참조하세요). 온라인 계약 완료 후 온라인 계약서와 비밀번호를 받으면 이 주소로 이동하세요: http://gjj.beijing.gov.cn/web/index/grwsywpt/index.html. 필요한 정보를 입력하고, 만약 베이징에서 결혼 등록을 하지 않은 경우(즉, 베이징 출신이 아닌 경우), 시스템에서 결혼 정보를 확인할 수 없으므로 결혼증을 준비해야 합니다. 사진 페이지와 발급 기관 페이지 두 페이지를 업로드해야 합니다. 이후 단계를 따라 공적금을 한 번에 공적금 카드로 전액 인출할 수 있습니다. 동일한 주택으로 본인과 배우자의 공적금을 동시에 인출할 수 있으며, 혼인 상태를 사실대로 기재하고 결혼증 번호 등의 정보를 업로드하면 됩니다:
이전에 인터넷에서 보니 서약서를 작성해야 한다는 말이 있었는데, 지금은 온라인에서 그럴 필요가 없습니다. 위에 정보를 모두 입력한 후 아래에 서약서가 표시되며, 체크박스에 표시하고 제출하기만 하면 됩니다:
신청 완료 후 PDF 형식의 영수증을 요청할 수 있습니다:
시스템에서 추출 진행 상황을 확인할 수 있습니다. 웹사이트 기능은 매우 직관적으로 설계되어 있으니, 직접 살펴보시면 됩니다.
공적금 추출 시스템은 매일 8:30 ~ 19:00까지 운영되며, 그 외 시간에는 이용할 수 없습니다. 저는 아침 8:31에 로그인하여 추출을 신청했는데, 오후 14시 점심 시간 이후 공적금 카드로 입금 알림이 왔습니다. 매우 빠르네요.
여기서 주의할 점은, 부부 중 한 명이 웹사이트나 직장을 통해 공적금을 이미 추출한 경우, 동일한 주택 계약에 대해 다른 한쪽은 반드시 현장에서 처리하거나 직장을 통해 처리해야 합니다. 온라인으로는 더 이상 추출할 수 없으며, 그렇지 않으면 제출이 실패하고 아래와 같은 메시지가 나타납니다:
추출에 대한 상세한 절차 및 설명은 여기에서 확인할 수 있습니다:
http://gjj.beijing.gov.cn/web/zwfw5/386727/386730/386732/676618/index.html
아내의 회사에서 공적금을 추출하는 처리 기간이 40일이라, 우리는 그렇게 오래 기다릴 수 없어 직접 현장에서 처리하기로 했습니다. 공식 홈페이지에서 확인한 바에 따르면 어느 공적금 관리부서에서나 처리 가능하며, 당일 입금된다고 합니다. 그래서 우리는 아내의 회사에서 비교적 가까운 해이디안(海淀) 공적금 관리부서를 찾아갔습니다. 공적금 관리부서는 토요일과 일요일에는 업무를 보지 않으며, 평일은 아침 9시부터 정오 12시까지, 오후 1시 30분부터 저녁 5시 30분까지 영업합니다(제가 꿈꾸는 근무 시간이네요 🤦🏻♂️). 우리는 아침 일찍 방문했고, 부부 양쪽의 신분증과 혼인증명서를 지참해야 했습니다. 혼인증명서는 하나만 가져가도 되지만, 만약을 위해 둘 다 가져갔습니다.
현장에 도착해 번호표를 뽑은 후, 홀 매니저는 우리가 집 구매 목적으로 공적금을 추출하려는 것을 알고 친절하게 정기 추출 신청서 두 장을 추가로 받아가라고 알려주었습니다. 이렇게 하면 매번 추출할 때마다 방문할 필요가 없게 됩니다. 저는 창구 직원에게 우리의 공적금 대출, 즉 서면 승인은 아직 완료되지 않았지만 추출 시 계좌 잔액에 100위안을 남겨야 하는지 물었고, 직원은 현장 추출 시 기본적으로 10위안을 남긴다고 알려주었습니다.
그래서 아내의 공적금을 인출하는 절차를 시작했고, 인출이 끝난 후 정기 인출 서비스를 신청했습니다. 현장에서 공적금을 인출하는 것은 매우 빠릅니다. 온라인 인출보다도 더 빠르죠. 얼마나 빠르냐면요? 제가 온라인으로 인출했을 때는 오전 8시 반에 신청했는데 오후 2시쯤에 입금되었다고 알려왔습니다. 아내는 현장에서 잔액을 인출한 후, 아직 홀을 나서기도 전에 입금이 되었더군요(아마도 그냥 데이터베이스 필드 하나를 수정하는 정도일 거예요 🤪):
면접 서명
온라인 서명은 주택 거래를 건설위원회에 등록하는 것이고, 그 후에 면접 서명을 하러 갑니다. 면접 서명은 현장에서 조합 대출 업무를 처리하는 것입니다. 우리는 2021년 4월 8일에 휴가를 내고 은행에 가서 대출 업무를 처리했는데, 집주인 부부와 중개인 모두 현장에 도착했습니다. 렌지아의 대출은 모두 스징산의 챠오상은행 루구 지점에서 처리된다고 중개인이 말했습니다.
가서 기본적으로 서명만 하면 됩니다. 사람들이 뭐라고 하면 그대로 서명하고, 질문이 있으면 바로 물어보면 됩니다. 하지만 서명할 때 정보가 정확한지 확인하는 것이 중요합니다. 저는 첫 번째 문서에 아내의 전화번호가 잘못 적혀 있는 것을 발견했는데, 5가 4로 잘못 적혀 있었습니다. 그래서 "이거 잘못 적혔어요"라고 말했고, 그 사람은 4를 지우고 5를 쓰라고 한 다음 아내와 함께 그 옆에 서명하라고 했습니다.
현장에서 공적금 상환과 상업 대출 상환의 기본적인 절차를 설명해줍니다. 모르는 건 바로 물어보면 됩니다. 공적금 상환은 매월 자동으로 차감되지만, 저와 아내의 공적금이 상환해야 할 금액보다 훨씬 많기 때문에 일부 공적금을 빼내서 상업 대출 부분을 상환해야 합니다. 그래서 이전 장에서 말한 것처럼 주택 공적금 관리부에서 정기적으로 공적금을 추출하는 업무를 처리해야 합니다. 보통 3개월에 한 번씩 추출합니다.
여기서 제가 음모론을 하나 가지고 있는데, 아는 분은 말씀해주세요. 면접 서명에서 우리가 서명한 거의 모든 서약서와 보증서, 예를 들어 “대출 고지서” 등은 우리가 직접 “예”, “확인”(예를 들어 "위험을 감수한다는 것을 명확히 알고 있습니까?"라는 항목에 "예"를 적는 것) 등을 적고 서명해야 하는 것 외에도, 똑같은 내용이지만 우리가 “예”, “확인” 등을 적지 않고 서명만 하도록 요구하는 빈 서약서와 보증서가 있었습니다. 저는 아내에게 몰래 이렇게 말했습니다. “이건 책임을 회피하기 위한 것일 수도 있어. 나중에 문제가 생기면, 예를 들어 우리가 대출을 갚지 못하면 누가 돈을 빌려줬는지 추궁할 때, 은행 직원이 이 빈 서약서와 보증서를 꺼내서 원래 '예’를 적어야 할 곳에 ‘아니오’ 등을 적을 수 있어. 이건 우리 서명이 있으니까 우리가 이미 알고 동의한 것으로 처리될 거야. 그러면 은행 직원은 책임을 지지 않아도 되지.” 우리는 대출을 갚지 못할 일이 없기 때문에 질문은 했지만 자세히 묻지는 않았고, 은행 직원은 "백업용"이라고 했습니다. 우리는 그냥 넘어갔습니다.
대출을 처리할 때는 본질적으로 집을 은행에 맡기는 것입니다. 은행이 집이 얼마나 가치가 있는지 평가한 다음 돈을 판매자에게 줍니다. 따라서 집주인은 대출을 받을 은행 카드 정보를 적는 것 외에도 집 증서를 은행에 맡겨야 합니다. 그런 다음 우리가 공적금 대출을 처리한 후, 은행 직원은 집 증서가 우리가 소유권 이전을 완료한 후 1-2주 정도에 새로운 집 증서와 대출 계약서가 발급될 것이라고 알려줬습니다. 그리고 소유권 이전을 완료한 후 1개월 정도에 집주인의 은행 계좌로 돈이 들어갑니다. 대출 계약서는 우편으로 받을 수 있지만, 집 증서는 반드시 본인이 현장에서 수령해야 합니다. 우리 집 증서는 두 사람 이름으로 되어 있기 때문에 우리 둘 다 신분증을 가지고 현장에 가서 받아야 합니다. 현장은 대출 후 서비스 센터이고, 시청구 쪽에 있습니다. 다른 주의사항은 은행 직원이 조합 대출 상환 주의사항 같은 문서를 주는데, 모르는 건 현장에서 바로 물어보면 됩니다.
소유권 이전
그 다음은 약속한 날짜에 소유권 이전을 처리하는 것입니다. 우리는 2021년 4월 17일에 소유권 이전을 처리했습니다. 이전의 매매 계약에 따르면, 우리는 소유권 이전 3일 전에 계약금을 모아서 지정된 렌지아 감독 계좌에 입금해야 했습니다. 그래서 우리는 소유권 이전 전 마지막 주말인 2021년 4월 11일에 렌지아의 “지아지아 페이먼트” 계좌에 돈을 입금했습니다.
명의 이전은 조양구 부동산 등기 사무소에서 진행되었습니다. 중개인은 며칠 전에 번호표를 받아 두었고, 당일에는 그냥 가면 됐습니다. 우리는 2층 A구역에서 진행했는데, 거기서 한 사람(아마도 렌자(链家) 직원인 듯)이 우리에게 여러 서류에 서명하도록 했습니다. 그다음 매도하신 부부도 몇 가지 서류에 서명을 하고, 세금을 납부하는 절차가 이어졌는데, 이 역시 우리가 냈습니다. 사실 세금 납부는 협의가 가능한 부분이지만, 현재 시장이 매도자 중심의 시장이라 ‘사든 말든’ 상황이라 대부분 매수자가 세금을 부담하게 됩니다.
카드로 다시 한 번 결제하고 몇만 원의 세금을 납부한 후 드디어 모든 절차가 끝났습니다. 그 후 잠시 기다리면 SMS 알림이 오는데, 90원의 수수료가 안내되며, 링크를 클릭해 결제를 완료한 후 1층의 자동 발급기에서 신분증을 스캔해 부동산 등기부등본을 출력하면 됩니다.
집권 등본 뒤에는 두 개의 첨부 파일을 붙여야 하는데, 하나는 건물의 평면도이고, 다른 하나는 베이징시 부동산 등록표(인쇄본)입니다. 직접 붙이는 방식이죠. 아내가 말하길, 이렇게 집권 등본을 직접 인쇄하고 첨부 파일을 직접 붙이는 방식이 공무원 몇 자리를 더 줄인 것 같다고 하네요…
집권 등본을 받은 후의 기념 사진 한 장:
이후 매매 절차를 마친 후에도 진행해야 할 절차는 다시 한번 호적 관리 담당 파출소를 방문하여 호적 정보를 확인하고, 해당 집에 등록된 호적이 없음을 확인한 후에 호적 보증금 10만 원을 매도자에게 송금하는 것입니다(파출소 사진, 그 멋진 여경 순경님이 호적을 확인하러 가셨습니다):
호적 조사 시 컴퓨터로 처리하고 클릭 몇 번이면 될 줄 알았는데, 실제로는 집 등기부를 경찰관에게 제출한 후, 경찰관이 호적 보관 장소(사진 위치 뒷편)에 있는 캐비닛에서 관련 정보를 찾아보더군요. 있으면 있다고 알려주고, 없으면 없다고 말해줍니다. 종이로 된 증빙서류도 없어서 매수하기 쉽고 허점이 큰 시스템이었습니다(전국적으로 연결된 컴퓨터 기록이나 영수증 같은 서면 증빙에 비해 말이죠).
물론, 집 매매 절차가 완료되고 등기부가 인쇄된 후에도 등기부를 바로 받을 수는 없습니다. 중개업자가 등기부를 은행에 담보로 제출해야 하며, 은행에서 매도자의 계좌로 대출금이 입금된 후에야 등기부를 서직문 근처의 어딘가(정확한 위치는 중요하지 않음)에 보관합니다. 그 후 등기부와 대출 계약서 등을 직접 찾으러 가야 비로소 등기부를 정식으로 받게 됩니다!
관리비 정산
중개인과 매도자(어머니)와 함께 관리사무소에 가서 수도요금, 소유자 등록 정산 등을 단계별로 처리하면 됩니다. 특별히 설명할 부분은 없습니다. 이 과정이 끝나야 3만 원 이상의 관리비 보증금이 매도자 계좌로 입금되고, 매도자 어머니가 열쇠를 넘겨주면 모든 절차가 완료됩니다! 이 단계에서는 에 대한 신뢰가 있었습니다. 절차 진행 중 중개인이 편파적인 발언을 하지 않았어요. 예를 들어 “관리비 보증금 먼저 서명하고 소유자가 정산하면 절차를 먼저 진행하자” 같은 말 없이, "반드시 절차에 따라 비용을 정산한 후에야 관리비 보증금을 해제할 수 있다"고 분명히 말해주었습니다. 비용 정산 시 온수 요금 3,740원이 미납된 상태였고, 관리비는 매도자 어머니가 1년 분을 대신 납부해주셔서 당사자가 발생하지 않은 기간만큼의 금액을 돌려주어야 했습니다. 수도 요금 조회 시 2006년도 740원 미납분이 발견되었는데, 매도자는 "2008년에 집을 구매했으니 본인과 무관하다"고 하였습니다. 이때 중개인이 "오래된 건 신경 쓰지 않아도 된다"고 했지만, 2015년도 460원 분은 정산해야 한다고 하여 매도자가 납부했습니다. 그 외 유선 TV 요금, 가스, 전기 등도 일일이 계산한 결과 매도자가 당사자에게 2,800원 정도를 돌려주어야 했고, 현장에서 계좌이체로 처리했습니다.
등기부 취득
관리비 정산 전에 등기부를 받을 줄 알았는데, 정산 후에야 받게 되었습니다. 마침내 등기부를 손에 넣은 후에는 특별히 기록할 내용도, 주의할 점도 없었기 때문에 생략하겠습니다.
인테리어
인테리어는 다룰 내용이 너무 많아 별도의 글에서 다루려 합니다. 이미 초안을 작성해두었으니 후속 기록을 기대해주세요.
향후 계획에 관하여
1베드룸은 결코 장기적인 해결책이 될 수 없습니다. 우리는 적절한 시점에 집을 바꿀 계획인데, 그 시점은 최소한 현재 집의 대출을 다 갚은 후가 될 것입니다.
이전에 중개인에게 "집을 바꾸는 절차가 어떻게 되나요?"라고 물었을 때, 다음과 같은 답변을 들었습니다. 집 교체 역시 두 개의 계약으로 이루어지며, 먼저 당사자(B)가 매도자로서 구매자(A)와 매매 계약을 체결하면 A가 은행 대출을 받아 금액을 당사자에게 입금합니다. 이후 당사자(B)가 구매자로서 다른 매도자©와 매매 계약을 체결하고, 당사자가 은행 대출을 신청해 C에게 금액을 입금하는 방식입니다. 은행이 당사자를 거치지 않고 A가 당사자의 집을 사기 위해 받은 대출금을 직접 C에게 입금하는 절차는 존재하지 않습니다.
지금 우리가 구매한 집의 매도자와 자세히 이야기해보니, 사실 에 집 두 채를 구매할 계획이라는 것을 알게 되었습니다. 원래는 에서 집을 산다고 생각했었는데요. 의 집은 주로 자녀 교육용 한 채와 교외에서의 노후 생활용 한 채로, 두 집 모두 30분 이내 거리에 있어 괜찮은 선택이었습니다.
친구 중에는 학력으로 호적을 옮기는 하이헤 계획을 통해 천진으로 호적을 옮긴 사람이 있고, 나이가 좀 더 많은 친구들도 호적을 옮겼다. 그들은 모두 베이징에서 일하고 싶어 하지만 베이징 호적이 없어 아이들이 대학 입시를 볼 수 없기 때문에 천진으로 호적을 옮겨 아이들이 천진에서 대학 입시를 보게 한 것이다. 이것도 나쁘지 않은 선택이고, 나중에 이 집을 팔고 그쪽으로 갈 수도 있을 것 같다.
또 다른 친구는 칭다오로 갔는데, 회사에서 칭다오에 사업이 있어 내부 전보를 통해 간 경우다. 이것도 나쁘지 않은 선택이고, 거기서는 1년 사회보장금을 내면 집을 살 수 있다고 하는데, 자세히 알아보지 않아 정확히는 모르겠다.
감상
이렇게 장황하게 이것저것 말한 목적은 두 가지다. 하나는 내가 다음 집을 살 때를 위해 기록을 남기기 위함이고, 다른 하나는 집을 아직 사지 않은 사람들이 함정을 피하고 절차를 더 잘 이해하여 속아 결정에 영향을 받지 않도록 돕기 위함이다. 어떤 사람들은 우리 같은 사람들을 불쌍하게 생각할 수도 있다: 부모님 반평생 모으신 돈과 내가 996(비록 내가 베이징에 온 후로 한 번도 996을 한 적은 없지만… 그래서 내 웨이보 프로필은 '비전형적인 프로그래머=_='이다) 복보로 번 돈을 모아 60평도 안 되고, 살 만한 집이라고 할 수도 없는 집을 샀다. 이 돈으로 2선, 3선 도시에서 100평이 넘는 집을 사고도 남으며, 부모님과 가까이 지내면서 부모님을 돌보고, 일 년에 몇 번씩 여행을 다니며 천륜의 즐거움을 누릴 수 있다는 것이다.
뭐라고 할까? 이 말들은 모두 맞는 말이다. 부모님이 하루하루 늙어가는 모습을 보면서, 그리고 그들이 나에게 "인터넷은 다 속이는 거야! 인터넷에 있는 것들은 믿지 마!"라고 말씀하시던 그 말을 되돌려 "인터넷은 다 속이는 거야, 지금은 위조 기술이 높아서 전화나 영상 통화도 안 돼, 꼭 만나야만 송금할 수 있어!"라고 말할 때는 분명히 이런 생각이 들었다. 하지만, 나는 아직 35세가 되기 전에 더 많은 돈을 벌고, 더 많은 자산을 모으고 싶다. 5, 6년이 지나 대출을 다 갚고, 아이가 유치원이나 초등학교에 다닐 문제를 고려할 때쯤이면 집을 팔고 그때쯤이면 부모님도 막 은퇴하셨을 테니 그때 다시 이런 문제를 고려할 것이다. 어쨌든 다시 말하지만, 나는 아직 35세까지 시간이 좀 있고, 부모님도 아직 돌봐야 할 정도로 늙지 않으셨으니, 가장 돈을 벌 수 있는 시기에 더 많은 돈을 벌고 싶다.
다시 한 번 말하지만, 미래는 불확실하고 정책도 변한다. 수많은 복잡한 세부 사항들 속에서 역사의 큰 흐름을 보고 최적의 해결책을 내리는 사람들(예를 들어 주식, 부동산, 비트코인의 급등 등)을 존경한다. 이를 '순천자창, 역천자망’이라고 한다. 하지만 우리 같은 평범한 사람들, 아니 '서민’이라고 해야 할지, 단기적으로 자신의 이익에 부합하는 최적의 해결책만을 내릴 수 있고, 어리둥절한 채로, 모르는 사이에, 반쯤 잠든 상태에서(정보의 비대칭 속에서라고도 할 수 있다) 국가 정책과 대환경에 의해 도살당할 양이나 한 뭉치의 부추처럼 몰려다니며, 근심 걱정하고, 얻고 잃는 것에 신경 쓰고, 쪼잔하게 계산하며 일생을 보내는 것이 스스로를 고등 지능 생물, 만물의 영장이라고 하는 인간의 비극이다: 대다수는 유전자를 번식시키고 전파하는 역할을 하고, 소수만이 진정으로 만물의 영장이라 할 수 있으며, 천택을 받은 자들이 역사를 창조한다.
하지만 각자의 추구하는 바가 다르며, 추구의 고하를 논하지 않고 과정만 본다면 노력 자체에는 옳고 그름이 없습니다. 부처님은 "인생이란 이 세상에서의 수행"이라고 말씀하셨는데, 나이가 들수록 이 말의 깊이를 더욱 깨닫게 됩니다. 인생은 결국에 가는 것이 아니라 가는 과정이 중요합니다. 왜냐하면 끝은 모두 무덤이기 때문이죠. 사람은 태어나 울고, 웃고, 사랑하고, 미워하고, 기쁘고, 슬프고, 자랑스럽고, 낙담하고, 시기하고, 동정하고, 노력하고, 무기력해지고, 실패하고, 성공하는 것이 모두 인생입니다. 저는 젊은 시절에 "나이 들어서 어떻게 될 것이다"라고 말하는 것을 보통 싫어합니다. 이런 말은 시간의 흐름 상류에 선 사람들이 후배들을 내려다보며 하는 잔소리이거나, 당장 상대방의 난처한 모습을 보지 못해 설득하지 못하고 내뱉는 쓸모없는 헛소리라고 생각합니다. 언제나 그때그때 해야 할 일을 하며 현재를 살아가는 것이 중요합니다.
최근 다시 《삼국연의》를 읽기 시작하면서, 서두의 그 문장에 대해 더 깊은 깨달음을 얻었습니다. 마지막으로 이 글을 남기며, 기쁜 마음으로 노래를 부르고 싶습니다.
굽이굽이 흐르는 장강물은 동으로 흘러가니,
물결은 영웅들을 모두 쓸어갔네.
옳고 그름, 성공과 실패도 돌아보면 헛된 것.
푸른 산은 여전히 있는데,
몇 번이나 붉은 노을이 졌던가.
백발의 어부와 나무꾼 강가에 앉아,
익숙히 가을 달과 봄바람을 보네.
한 잔의 탁주로 기쁘게 만나니,
옛일과 지금의 일 모두
웃음 이야기 속으로 사라지네.
블로거의 말:
저는 인생의 중요한 선택의 기로에 섰을 때, 누군가 최선의 방법을 알려주어 소중한 시간을 헛되이 보내지 않기를 바라곤 합니다. 그런 마음으로 저는 자주 블로그를 쓰며, 광활한 인터넷의 이 작은 구석에 제게는 단 한 번뿐인 인생 경험을 기록하여 도움이 필요한 분들에게 도움이 되기를 바랍니다.
